August 10, 2013

針對台灣各類不動產

針對台灣各類不動產針對

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針對台灣各類不動產,如要買法拍屋、公寓、國宅、預售屋等,要注意什麼?



買預售屋 、或新成屋、 不可不知道的技巧!

建築物興建時,要先領有建照執照,才可向建築管理機關申請開工,完工後要申報完工,經檢驗合格才可領取使用執照,接著才可申請接通水、電;但很多業者還未領取建照,就先「偷跑」,所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。

另外,建築公司蓋房子,有的是自地自建,有的是地主合建,若與地主合建,要注意土地產權,要分別與地主簽立土地買賣契約,和建設公司簽立房屋買賣契約。

建商建築執照卻還沒申請下來,公然違法。

依「公寓大廈管理條例」規定,公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建築執照,不得辦理銷售,違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。

消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件,以維權益。

使用執照才算成屋 : 按照法令規範,凡拿到使用執照的建案才算成屋,因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案,仍須請銷售人員出示使用執照才算數。

因為曾發生過一個購屋糾紛,個案雖已是成屋,但建商尚未拿到使用執照,因而與消費者簽定「預售屋契約」,結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內,建商可以不賠,消費者平白損失5坪 多,此點不可不察。

集體議價效果好 :購屋族常因議價問題傷透腦筋,建議消費者議價時,除了需事前做好功課,比較周邊相同產品的價格外,也可以向已購住戶打聽成交價格。

銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價,真正價格的決定權是在專案主管的手上。

目前網路上有不少非營利性質的討論區,如不動產e族等(egroup.idv.tw),可以集結對同1個個案有興趣的網友,相約集體議價,也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 : 一般房屋在完工後,大多由建商向台電公司申請供電,但在房屋出售後,建商卻很少會向台電申請變更當事人,造成未來房屋轉手後,若現任屋主欠繳電費,台電會向原來申請人,也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。

為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題,新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人,或重新申請使用人變更。

買別墅先選雙車庫 : 透天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品,不管景氣好壞,透天產品都能維持一定推案量,但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式,而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類,產品類型多樣。

由於購買別墅產品多是有車階級,房仲業統計,時下最好賣的別墅產品,是雙車庫的別墅為主,所以在選購時,如果總價差距不大,可優先挑選雙車庫別墅產品。

注意電梯使用規則 :集合住宅大樓電梯共用是天經地義之事,但電梯數量太少、使用者眾,將造成不便,尤其購買預售屋,從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量,往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形,不僅塞車困擾,電費分攤亦是問題,選購預售屋時,應細看地下室平面圖,並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 : 購買機械車位時,一定要與建商訂定保固合約,保固期最少要1年,另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸(長、寬、高)及載重,這將關係到車位的實用性。

一般建商會與車位廠商簽訂維護合約,經常會將保固責任轉由廠商負責,甚至不對耗材部分負保固責任。

但是消費者是向建商購買車位,所以不管建商如何推託,一定要堅持由建商負責。



參考資料
夢中的屋法拍屋



購買法拍屋的程序 1. 取得法拍屋資訊: 除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。

2. 籌措資金並評估還款能力: 標購法拍屋,依規定投標人須繳納20-30%(台中地區30%台北因房價是20%)的保證金,超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人,因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。

又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。

( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 ) 3. 選定拍賣物件: 依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4. 勘察現場: 親赴現場勘察,以瞭解投標標的物之狀況。

( 若購買本行法拍屋案件,本行法拍專員會協同您去了解屋況並加以說明) (1) 標的物之標示與形狀。

(2) 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 。

(3) 是否有第三者占用,而影響點交。

(4) 週邊環境是否符合需求,同時調查同類型房子價格,以判定是否值得購買。

5. 投標: 法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成,依規定投標人須繳納底標價20~30%(台中地區30%台北因房價是20%)的保證金.保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。

6. 開標︰ 投標當日由競標者中出價最高者得標。

7. 流標︰ 競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。

8. 得標︰ 應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得「不動產權利移轉證明書」。

9. 辦理所有權移轉登記: 取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

10 向銀行申請貸款:辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款。

        投標前注意事項: 1. 租賃權問題: 查明拍賣標的物是否有租賃權存在,法院有無排除。

2. 抵押權問題︰ 一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

3. 點交問題: 標的物如有人承租或被佔用情形,法院通常都不辦理點交,標購人須與佔用者協調,在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。

4. 標購資格: 考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等),瞭解本身是否符合資格才去投標。

5. 優先購買權: 查明該標的物是否有其他人有優先購買權,如地上權人、共有人、承租人等。

        法拍屋投標流程: 1. 至法院服務處索取投標單信封(信封內有投標單及保證金信封)。

2. 開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規定)。

3. 填寫投標單。

4. 於投標日攜帶身分證及印章,在時間內至法院投標室將投標單投入,開標後,沒得標者,當場領回保證金,得標者則留下辦理手續。

        法拍屋得標後流程: 1. 得標後7日內要付清尾款。

2. 開14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」,即可依此證明書辦理過戶。

3. 如果得標物是不點交,則已經不關法院的事,如果是有點交的話,則要寫點交狀,法院才會執行第一次的點交驅逐原住戶。

4. 如果原住戶沒有依約搬離,則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區,將原住戶驅逐。

依約搬離,則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區,將原住戶驅逐。

        法拍屋過戶相關費用: 1. 印花稅: 按照買賣合約貼足千分之一的印花。

2. 契 稅: 不動產因買賣而取得所有權者,需繳納的契稅為契價的6%。

3. 代書費: 一般而言,買賣約10,000~ 12,000元,設定抵押約3,500元,塗銷約1,500~2,000 元,抵押權權利內容變更約3,500元。

4. 地政規費: 過戶-不動產買賣價格(公契)之千分之一;設定抵押權-設定金額之千分之一。

5. 書狀費: 視房屋、土地的筆數計算,每張八十元。




有比法拍屋更好的選擇唷~這個公司有低價的房產~提供三年包租~還有不少的優惠唷~大學苑物業租售管理公司-輔英大學城這是他的介紹可以去看看唷~http://www.wretch.cc/blog/learncentre

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針對台灣各類不動產

文章出處:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1008102604683
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