October 10, 2009

台北首看:捷運網與重劃區(轉載)

台北首看:捷運網與重劃區 大台北10分鐘導覽》
撰文者:曾敬德  商周特刊 房地產特刊 2009-10-05
今年第4季,甚至到明年初,會是買新厝的好時機嗎?
大台北區的房市,在去年7月,台股跌落8,000點以下後,台商資金回流話題退燒,儘管今年前3季景氣回溫,房市需求反彈,但消息面多空交錯,讓此時有意買房的人陷入五里迷霧。
從多方的消息來看,一是北市公有土地標售案,一再創下新高,包括新光人壽以每坪高達177萬元高價標下北市內湖區陽光街住三土地;國產局標售位於信義路二段的商業區土地,以每坪500萬元標出,創下國產局標售商業區土地新高。
二是北縣新莊這個本來被業界認為沒有搭上去年房地產漲風的「冷區」,忽然有建案開出每坪32~35萬元的高價,並在1週內完銷。
利空消息方面,政府提供的2,000億元優惠房貸額度用完,不再續撥,引發不利未來新成屋銷售的聯想;國泰建設與政大台灣房地產研究中心,則公布今年第2季調查 顯示,大台北房屋新案推案量與可能成交價,較去年同期量價齊跌;房市專業媒體《住展雜誌》也有2006年到2008年,北部餘屋量高達4萬戶的報導(編 按:數據含桃、竹、基隆,其中北縣餘屋有1萬5,000戶,僅次於桃園);而八八水災的後續影響,更是引發疑慮。
有意購屋者,如何展望今年第4季到明年初的大台北房市?又該怎麼選擇?
信義房屋認為,北市精華地段仍供不應求、基本面穩固,價格易漲難跌;至於北縣各區的表現將拉出明顯落差,有意購屋者可以從捷運路網、新興重劃區發展兩大脈絡,深度分析小區塊條件,建立出適合自己的購屋策略。
相 對於部分房地產業者對於2,000億元貸款不再續撥,可能造成新成屋需求下滑的觀點,信義房屋總管理處企研室經理蘇啟榮認為「衝擊有限。」理由是,一、目 前相關價量數據並沒有因為優惠貸款用完,而出現下滑;二、即使沒有優惠房貸,一般銀行利率仍低,舉例來說,購屋者若貸款350萬元,以第3年貸款年利率 2.3%推估(編按:許多銀行提供階梯式利率商品,前兩年是優惠利率),每月約多繳新台幣1,000多元利息,對真的要買房的人來說,還不構成取捨交易最 關鍵的因素。
供需變化,才是大台北區房價未來表現最關鍵的因素。
北市》內湖、南港、中山區高價宅需求強勁
台北市是首善之都,房價支撐仍然強勁。從供給面看,北市精華區釋出土地有限,近年新推建案量體不大。有捷運議題的內湖區,有重劃區與捷運雙重議題的南港、中山區,是近年指標型建案數量集中地。
南港線即將於2010年通車至世貿展覽館站,與內湖線銜接(編按:目前內湖線已通車至世貿展覽館站),繼續推升南港、內湖的房市熱度,甚至帶動鄰近的汐止補漲;即使捷運內湖線這幾個月故障頻傳,賣方視為短期利空消息,但買方產生觀望心態,等待進場議價。
中山區則是北市近3年來,房屋交易量之首的區域。尤其是大直重劃區內,儘管新成屋每坪賣到60萬元以上,至今仍維持在高檔,總價3,000萬元以上中高價標的需求仍然強勁。
從需求面看,目前北市有超過50%的住宅,屋齡超過26年,背後隱藏著換屋族對新房子的住宅需求;如果未來台商回流的資金,能由短期議題轉化為長期的動能,這些有錢人的首選,當然還是台北市好地點、中高價的商品。
從 資金面看,現在市場利率偏低,游資充沛,有投資需求的中高收入者首選仍在北市精華區。今年單價創下北市每坪150萬元以上最高紀錄的指標建案「文華苑」已 經順利結案(編按:外傳還有數戶保留戶未對外銷售),預計近期仍將有大安森林公園旁的「森美館」、羅斯福路靠近台大的「基泰台大」與仁愛路上的「吾疆」接 棒,繼續測試高價住宅的市場需求。
信義房屋統計發現,今年第2季,北市平均房價已是北縣的2倍。台北縣市的價格差距拉大,加上捷運路網成形,北縣熱門區段生活機能品質提升,由北市遷往北縣的「都會移民潮」已經形成長期趨勢。
「真正決定房子價值的,不是硬體,而是『人』!」蘇啟榮指出,北縣永和市在多年前,就是北市南區工作人口主要的居住地點,這些人多半從事金融與服務業,多年後,這些人晉身社會中堅,收入與消費力大增,連帶支撐起永和房市的基本面。
如果用同樣的邏輯去思索,當北市的人口往北縣外移時,那些中高收入、有經濟能力的人口,會如何去選擇聚居的「好區位」,那麼,未來的熱區自然呼之欲出。
北縣第1圈》板橋供需都看好,汐止Q4加溫
大台北都會區依照台北市為圓圈的中心點,畫出3個同心圓,區隔出房價高低,已是購屋者的共同常識。
第1層外環都會圈,是板橋、永和、新店、三重、汐止距離北市最近,交通與生活機能相對成熟的行政區,板橋、永和、新店房價較高;第2層,是交通距離稍遠,包括中和、新莊、蘆洲等,在捷運未來路網的支持下,房價次高;第3層則是五股、三峽、林口等其他行政區。
第1層都會圈的熱區,其中距離捷運站周邊500公尺、交通距離10分鐘左右,且鄰近公園、學校、商圈的住宅最受青睞。因為逐漸聚居中高收入者,支撐商圈消費活動,良性循環啟動,房價因此往往易漲難跌,也因此造成區域行情屢創新高。
例如,板橋市有北縣最好的交通轉運條件,有區域性金融服務業的支持,供需方都看好,今年的推案量穩定;至於永和因為土地取得困難,少見大型建案;而新店去年推案量大,相對今年的新推案較少。
至 於汐止,鄰近內湖、南港,是北市商業機能東移的受惠區域,又有剛核定的捷運民生汐止線加持(編按:汐止段環評有條件過關),今年第4季之後的房市熱度可望 加溫;同在都會圈第1層的三重則情況特別,由於排行北台灣餘屋量最多地區之一,視捷運分區與街道環境不同,房價落差頗大。
北縣第2圈》新莊交通利多,下半年推案增
第2層都會圈,捷運通勤時間距北市不超過20分鐘,加上若有重劃區重塑生活條件,找得到價位相對負擔得起的好環境,吸引力就會突出。
例如,指標建案「新富都」在新莊的頭前重劃區,區域內周邊有3條捷運線通過,另外還有特一號、特二號快速道路,加上建商極力做多,創下每坪35萬元的高價。預期今年下半年之後,各建商將會加速當地推案的腳步。
第3層都會圈,目前還不是北市中高收入移民的關注焦點,不過機場捷運線等台北都會捷運遠期路網周邊,則是布局更為長期的購屋者所留心的標的。
都 會外環第1、2圈受歡迎的區域,受歡迎的理由往往與捷運路網、以及新興重劃區有關。但必須釐清的是,距離北市同樣交通時間的捷運站,房市有冷有熱,同樣 的,熱門重劃區造成的房市波段行情,不見得後來都能持續。北市大直重劃區新建案供不應求,但北縣林口、淡水、三重都有重劃區餘屋有待去化。購屋者必須注意 部分量體大的單一建案,未來若景氣反轉時,較可能出現賣壓,必須多做小環境(編按:大樓或社區的公共區,及周邊步行3分鐘內範圍的生活機能、公設管理、公 共規畫和住戶品質)分析。
財務考量》未來貸款負擔,利率至少加1碼
由於目前利率已創下歷史新低,未來緩步走升的機率不低,建議購屋者,不管是自用或是投資,將未來要擔負的貸款利率加至少1碼(0.25個百分點),以此來衡量房貸支出,是不是超過經濟能力。(編按:一般建議,薪水階級房貸不要超過每月收入1/3以上)
今年第4季也會是大台北房價心理支撐重要的測試關卡。一個建案的推出,從取得土地到完成銷售規畫,至少要3個月到半年。今年北市精華區創下新高價的熱銷建 案,多半是建商在去年就已規畫的建案,但是今年第4季之後,還沒看到經濟基本面有明顯的利多話題,經濟成長力道偏弱,供需兩股力道變化須觀察。
事實上建商對市場也採取觀察評估的態度。信義房屋代銷協理呂信銓指出,每年的329與928檔是房市兩大推案高峰,但今年受景氣影響,329檔期推案量較去年少,原本預期928推案數會推升,但卻不如預期,可能要到年底才會看到推案回溫。
*5年內有捷運通車的受惠區
捷運線:捷運南港線通延段
通車時間:2010年12月
南港區、東湖、汐止市
捷運線:捷運蘆洲支線
通車時間:2010年12月
預計受惠區域:蘆洲市
捷運線:捷運信義線
通車時間:2012年12月
預計受惠區域:中正區、大安區、信義區
捷運線:捷運新莊線
通車時間:2013年2月
預計受惠區域:新莊市、三重市
捷運線:捷運松山線
通車時間:2013年12月
預計受惠區域:萬華區、中山區、松山區
資料來源:捷運工程局、信義房屋企研室

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Reply
  • 1樓

    1樓搶頭香

    台灣硬起來! 抵制菲律賓!!

  • etkfo at May 20, 2013 01:11 AM comment | Homepage
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