房屋價值?土地價值?
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有土斯有財的觀念大家耳熟能詳也根深柢固,但中國人的有土斯有財的觀念,並非有房子斯有財,最重要的是“土”。簡單來說就是房子所持有的土地持分。但是,在臺灣出現了一個奇特的現象!隨著近年來臺灣土地飆漲房價節節高昇,新成屋的價格更是可望不可及!
新的電梯住宅大樓,它的土地持分是舊公寓(4-5樓)的1/2到1/6,公設比接近三成,室內實際使用面積小;舊公寓大約15%左右,但售價卻是舊公寓的1.5~3倍!為什麼!?房子的售價不該是“土地持分價值+房屋價值”嗎!?
以同一地區,同一地段,相鄰地房屋30坪為例,新大樓20樓,舊公寓4樓比較,新大樓的室內實際使用面積約22坪,舊公寓的室內實際使用面積25坪,新大樓的土地持分最多不過3坪,因為不只地上建築物,連地下的停車場也要分土地持分,而舊公寓的土地持分最少有7.5-10坪,那麼為什麼新大樓的售價是每坪35萬,而舊公寓的售價是每坪25萬不到?為什麼土地持分最多不過3坪的新大樓的售價一戶1050萬,而土地持分最少有7.5-10坪舊公寓的售價卻賣不到750萬?
是否因為人總是喜歡買新的漂亮的東西,而將新大樓的房屋價值嚴重高估;卻將舊公寓的土地持分價值嚴重低估了!要知道房子是會老會舊會損害會漏水,最終是會變危樓甚至於傾倒的,嚴格來講,房子的房屋價值並非保久保值財,而是消耗財,而房子的土地持分價值才是保久保值財。花了大半輩子的心血,幾近耗盡全部財力,買了一戶美麗的新大樓公寓,卻在50年後,才恍然大悟,原來這當初高價買的房子竟然越放越不值錢,這就是將新大樓的房屋價值嚴重高估的後果。
而那其貌不揚的舊公寓卻是一堆建商談改建,可以分到一間一樣坪數甚至大一點的坪數,還加地下停車位!這也是為何最近建商頻頻推動社區改建、都市更新,目的就是要向天爭地,將土地持分價值充分顯現,建商將有高度土地持分價值 低房屋價值的舊公寓買進,敲掉改建成電梯公寓大樓,然後將高度房屋價值低土地持分價值的房子賣給消費者,建商賺的就是“土地價值材”。
建商提供的電梯公寓大樓有一定的“優質生活環境”附加價值,買來自住、犒賞自己及家人,有一定的“投資生活品質”的必要誘因。但是,若是單就未來房屋的漲幅,您能接受原本是新大樓的售價是舊公寓的1.5倍,卻在20年後變成…舊公寓的售價是新大樓的2倍嗎?所以,先搞清楚您的購屋需求是甚麼(優質生活環境或未來漲幅),再看清楚您將要購買的房子到底是“房屋價值”或“土地價值”取向,就不會做出錯誤的判斷了。
以300萬的小套房為例,一般土地持分非常少,房屋價值約240萬,土地持分價值約60萬,以一棟房子使用50年來算,房屋價值每年折損4.8萬,這部分的隱藏損失,您是否已經考慮進去?臺灣位於地震帶上,想想一間房子買300萬,萬一倒塌了,只剩下60萬的土地持分價值,您能接受嗎?若是不能接受,是否該把這部分的風險考慮進去!?
台灣有許多有實力的有錢人,專買好地方好位置的舊公寓,買屋抱地,因為那房子的價值結構剛好與新大樓相反,以300萬的舊公寓為例,一般土地持分比例非常高,房屋價值約60萬,土地持分價值約240萬,公設比低,使用坪數大,租金收益高,可說是超低風險又高報酬的投資。若是遇到了都市更新,房價更是水漲船高,這種立於不敗之地、一本萬利的投資,連做夢都會笑醒吧!
投資的輸贏,往往決定於自己投資觀念是否正確。
台灣現今經濟不佳,未來更慘,讓太多民眾因為超低利率而去跟銀行借款買房子(尤其新成屋貸款成數最高),在以後未來更慘的經濟裡,會有多少人付不出房貸來?又會有多少買新成屋者,在努力背了20年房貸,幾近耗盡一生的精力後,才發現那新成屋(土地持分太少)竟是消耗材,不會保本、不會增值、更不能對抗通貨膨脹!政客贏得短暫經濟榮景,建商賺取銀子,人民買到空殼,銀行收到的擔保品是風險,美國次級房貸風暴之所以會那麼可怕,終究其原因就是收到了太多高估的消耗材,若是全面引爆,全美的銀行倒閉、政府破產…一點都不足為奇!
如果能將購屋眼光提昇到建商級眼光,就能擺脫散戶購屋的迷思了。
請先檢視您買的屋子的動機是“房屋價值”或“土地價值”取向,能夠跟您的實際需要相符,不被建商們廣告式催眠、影響、盲目買進,那麼買到的房子才是您真正想要的房子。
節錄自 千年暗室一燈即明
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