[新聞]當鄰居各有盤算…美麗新家園 耐力談判最煩人
自由時報
記者黃宣弼、林美芬/專題報導
即使都更商機千億以上,所有建商都想分一杯羹,但是,這杯羹並非那麼容易吃得到!
想要吃到這杯羹,不止要有能力、財力,還要有耐力,缺一不可。
講到都更,大人小孩都知道,整合住戶是最大的問題,人多意見多,每個人都有不同的盤算,利益計算的基礎方式都不同。
容積獎勵 未必見效
為了提升民眾及建商對都更的興趣,政府祭出了不少的容積獎勵辦法,但這些容積成了活生生的利潤泉源,營建署都更組組長陳興隆表示,以往都更容積獎勵,中央僅有原則性的規定,上限是五十%的容積獎勵,但具體的獎勵項目與額度是由地方主管機關訂定,但到目前已核定實施的更新案件,獎勵額度平均僅約二十五%至三十%,兩者之間差距甚大;也造成地方政府、建商與居民間不同見解與爭議。
中華民國建築經營協會理事長李欽漢就點出問題,過去有許多都更案例就是卡在容積獎勵不足,以至於開發商不願投資,影響城市發展,最好的方式是採取彈性容積獎勵,因地制宜。
李欽漢進一步表示,即使政府再提「策略性在開發地區」放寬獎勵到兩倍,但對於居住環境不佳、影響都市景觀的老舊地區卻沒有額外獎勵,礙於過去興建時是以建蔽率管控,換成現行法令以容積率計算,等於把容積給用完了,就算獎勵到一.五倍,樓地板面積也比原來的小,許多屋主根本不願意配合,更別說要吸引開發商來投資了。
住戶不搬不賣 案子卡住
也就是說,法令是放寬了,但到地方有沒有效?還不可知,問題依舊是問題。
另外一個大問題是堅決不肯搬遷的住戶,本來是錢可以解決,但這代價經常是建商結舌、其他住戶瞠目,也使得有一部分專做這類以小搏大的人士介入,一坪上億或數千萬的土地,建商即使有錢,也不敢付,因為一付錢,只要風聲一傳出,之前整合完成的部分就會付之流水,住戶回頭來要錢,那等於一切白費了!
公權力介入 又被說圖利建商
如果所佔所有權比率很小,公權力依法是可以介入,強制執行,但新的問題又來了,台北市都市更新學會理事長林長勳指出,儘管都更法規有同意戶數佔總戶數三分之二或同意產權佔總產權四分之三,公權力就有介入的空間,但是實際面卻不易執行,地方政府若強制拆除容易產生民怨;搞不好還會被認為是圖利建商,以致儘管於法有據,仍沒有看過這種案例。
因為無法解決的問題一堆,時間就這樣流失,三、五年能整合成功的,算是幸運,拖個十年也不稀奇,日前爆發地產商被殺疑雲事件主角的台北市正義國宅都更案,介入整合開發的龍聯建設就投入十三年時間,如今又卡在這裡了。
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法令規定(1)

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