8米路旁2樓屋勝過巷弄5層樓:如何挑選改建屋
什麼樣的房子,可以在1天內,增值近一倍?台北市迪化街一段、大橋國小附近,有屋齡50年的老舊單層住宅,有一天,建商來敲門,老房子的價值立刻起了化學作用,每坪售價由原本的24萬元,上看45萬元,增幅87.5%
操作這個合建案的人─金騰開發建設總經理徐金城,在房地產界打滾近20年,開發過30件以上的改建、合建案,堪稱是改建達人。
改建屋行家 徐金城小檔案
◎年齡: 50歲
◎家庭: 已婚,兩名子女
◎現職: 金騰開發建設總經理
◎房地產資歷: 19年
◎房地產成績單:開發過30個以上的房地產案件,擅長以改建、合建方式,將房子重新創造新價值
兩方法挖出適合改驗的老公寓
方法一>透過仲介
1.首重地段
老房子老房子,通常老房子不會越擺價值越高,除非你是那種古蹟啦‧‧‧話題扯遠了,回來!真正有價值的就是底下那塊地,地段地段除了地段還是地段,這些房子為什麼還會留著呢,大家都可以知道老人家對老家的眷念,所以如何談判這是最重要的!讓它肯把房子交出來這比較重要!
當地老屋與新成屋的價格,是否有4成至5成以上的價差,如果具備這個條件,顯示在此地段,未來改建之後的增值空間確實很高。
2.面積越大越好
找老房子時,隔壁建築物的「長相」很重要,如果大家都長得一樣,未來一起參予合建或都更的機會就比較大。因此,要留心避開買到兩棟新大樓間的狹小老屋,免得改建效益過低,使老屋翻新的美夢難以成真。
3.屋齡越老越好
如果房子不夠老,要說服住戶參予合建、改建機率就小。徐金城建議,如果希望短期內能夠讓老屋變新,最好選擇30年以上的住宅。
4.樓高越矮越好
想要讓老屋變高、變新的先決條件,是老房子不能長太高。一般來說,5層樓以上的老屋幾乎會用光土地的容積率,所以挑選時以4樓以下的老公寓最適合進行合建與都更,而早期1層至2層樓的老屋,則是最完美的對象。
方法二>找政府劃定的都更區域
「要先了解你的土地持分、使用分區,才能依容積率計算未來的分配!」徐金城說。土地持分越多,改建後可以分得的坪數就越多,因此買老房子要看土地持分,而不是看權狀上的坪數有多少。
購買老屋前,想爭取改建後分到較大的坪數,先掌握3個訣竅:(1)土地持分高(2)商業用地優於住宅用地(因為容積率較高)(3)1樓、頂樓(有加蓋)優於中間樓層。
3種方式讓老宅變發財屋
| 改建 | 自行出資,針對老建築某部分結購改建,或外牆拉皮,價值增幅約10%約25% |
| 合建 | 素地或舊屋打掉重蓋大樓,一般由地主與建商談好合作條件即可進行,價值增幅約依條件不同而有異,也有須拿錢補貼換新屋的可能。 |
| 都市更新 | 為促進城市生命力,政府針對老舊、衰敗區域,以政府與私人團體力量,進行居住環境再發展計畫,享有獎勵容積與賦稅優惠,但耗費時間最久,須經政府審議,不確定性相對較高。 |
以上取自smart5月份
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志春爆爆:
土地使用分區
政府對於土地空間配置、人口密度管制有特地區分方式,像是住三、商三、商四等,不同土地使用分區的容積率都不一樣。
容積率
也就是建築物總樓地板面積與基地面積的比率,通常容積率越高,代表相同土地面積上可以蓋的樓地板面積也越高。
那我本身認為這些資訊非常的有用,
現在最hot的是什麼?
就是買老屋之後,
再進行裝潢改建,
再看你要租屋還是賣都可以,
重點是要再好地段上面找老房子,
這樣你裝潢改建之後的報酬才高!
房地產真的要懂得東西真的很多阿
我這房市菜鳥可要加油嚕!
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法令規定(1)

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