May 25, 2009

[分析]所有循環之母:房地產─(五)循環驅動因子

時間落差在景氣循環理扮演著重要的角色,就實體房地產來說,也存在很多時間落差的問題。

在此先從租金談起。住宅租約通常是固定的,約六到十二個月或更長的時間,辦公室與零售房地產租約可能固定數年。

建築活動也有很長的時間落差,尤其商用房地產的規模通常很龐大,所以開發時間落差更為明顯。

      房地產市場對利率變動的反應也很慢,某些國家如澳洲、加拿大、芬蘭、愛爾蘭、盧森堡、挪威、葡萄牙、西班牙和英國都採用以變動(短期)利率為主要基礎的房地產融資方式,他們會根據資金利率的變化作出明快的反應。不過,包括比利時、丹麥、法國、德國、義大利、日本、荷蘭和美國等國家則比較側重長期固定利率,所以對資金利率的反應較慢。

      房地產的另一類循環驅動因子是一種類似正向回饋循環的東西,很多直接或間接被用以作為購買新房房地產的擔保品,本身其實也是房地產。在這種情況下,當房地產上漲,抵押品的價值也會上升:因此屋主可以取得更多新資金。這是一種正向回饋循環,不過循環速度十分緩慢。當商用房地產所有權人正因空置率降低而感到欣喜時,也會發生類似的加速流程,這將使他們的獲利能力大幅升高,而獲利的大幅增加也使其公司的認知價值加倍升高。

      房地產市場裡的第三個促進循環加速效果是心理狀況。想買房子的人,可能再看到房價上漲後認為如果不盡快買房子,將來會負擔不起房子的費用(後悔理論)。有些人則是認定房價上漲可獲得轉售利益而買房子,而這些人的行為將進一步刺激房價上漲。如果人們已淡忘上一次房地產崩盤的教訓(時間可能已經間隔一個世代,也就是大約二十年),那麼這種情緒性的加速效果最大。沒錯,確實有一些明顯證據顯示房地產具備固有循環特質,而這個議題的核心應該是:

待續

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