May 24, 2009

[分析]所有循環之母:房地產─(四)預測房地產循環

不過究竟應該如何定義「繁榮」與「崩盤」?

就住宅用房地產而言,我們主要觀察以下三個指標是否偏離長期趨勢:

‧負擔能力,也就是每個月房貸付款金額佔可支配所得的比例
‧房價約當員工薪酬的比率
‧房價約當GDP比率

以商用房地產而言,主要是研究:

‧投資報酬率與CAP比率相對利率的情況
‧租金成本相對房貸成本的比率

我們也討論過,通常要到商用房地產的反轉點發生後,住宅用房地產的反轉點才會出現。就商用房地產來說,最重要的就是領先指標類別是貨幣情勢,其中實質利率與貨幣供給額尤其重要。例如實質利率大幅下降和 / 或貨幣供給增加將是房地產行情上升的重大前兆,反之亦然。

有三個經濟學家就1986-2002年間和英國商用房地產有關的潛在領先指標進行測試。

當消費者支出上升,將帶動零售用房地產領先出現變化。工業用與辦公室房地產則會在之後幾個月反轉。

這份研究的結論如下:

  就預測英國商用房地產資本價值波動方向這個目的來說,我們的研究有助於判斷哪些英國經濟指標值得追蹤。英鎊債券殖利率和廣義貨幣供給額(M4)是預測我們所分析的三個房地產市場是否擴張的重要指標。對辦公室和工業用房地產來說,工業生產也是值得注意的;就零售用房地產資本價值而言,新車登記數系列指標意義重大。

最後一個問題應該是現有的領先指標能否事先預測房地產價格即將到達頂點?以下六個警訊應該有用:

‧在市日期增加
‧一個城市裡的未出售房屋數增加
‧出價和成交價間的比率降低
‧在市超過一百二十天的房屋數增加
‧投資客佔購屋者的百分比上升
‧房貸申請數降低


賀伯林和泰洛尼斯的一份研究被納入IMF<2003年經濟展望報告>中,這份研究詳細分析十四個已開發國家的股價及房價(分析1959年到2002年的股價,1970年到2002年的房價)。他們希望藉由這份分析找到所謂的「崩盤」現象,而他們認為「崩盤」的定義適:

談到景氣循環分析,首先必須先找出資產價格的高峰和谷底。接下來定義「崩盤」─所有空頭市場「從高峰到谷底」的跌勢中,價格變動幅度前四分之一者;同樣的,「繁榮」的定義是所有「從谷底到高峰」的上漲走勢中,排名前四分之一者。

  要符合「崩盤」的條件,房價下跌幅度必須超過14%(股價的跌幅為37%)。房價崩盤走勢的發生頻率比股價崩盤走勢的頻率略低,從1970年第一季到2002年第三季間十四個國家的住宅房地產價格走勢中,曾經發生二十次的房價崩盤走勢(股價崩盤走勢有二十五次)。這剛好約等於一個國家每二十年發生一次房地產價格崩盤。

所有的結論都導向一個問題:在十八年循環當中,究竟是經濟情況領導房地產市場景氣,還是相反?答案是:由房地產市場領導這個長期循環,理由如下。

哈里森將研究與霍伊特的土地價值循環和經濟衰退時間做一筆較,結果顯示土地價格和建築活動通常會在經濟景氣之前先趨緩,而土地價格往往也在建築活動之前達到高峰。哈里森針對這些現象提出了很好的解釋:在房地產循環上升階段,房地產相關報酬(租金)增加,但其他業務的報酬卻是減少的。

   1920年到1939年間英國全國收入的分布情況
    佔總收入的平均百分比(十年)
   租金  獲利、利息與综合收入
 1920-29  6.6 33.7
 1925-34  8.1  31.2
 1930-39  8.7  29.2
資料來源:哈里森,1983;丹恩及柯爾,1962

一般對經濟概況而言,房屋開工率是最佳的經濟領先指標,而當這項指標大幅滑落,房地產市場大多已在整體經濟景氣之前先行反轉,所以開工率是「房地產驅動十八年期景氣循環反轉點」的重要指標。


以上資料取自於 景氣為什麼循環 拉斯‧特維德

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Personal Category: 筆記 Topic: finance and economics / investment / real estate
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