[分析]所有循環之母:房地產─(三)如何用房地產獲利?
根據上一篇 什麼是房地產?
對於房地產產業輪動的說明並不完整,因為沒有考慮到波動性。在1976年時,英國國家經濟發展局發表了一份研究成果,他們的結論是:
就投資大方向來說,看起來民間房地產的投資是最不穩定的,甚至比投資工業界的製造部門更不穩定。
民間房地產的波動性較大,其中辦公室空間更是最不穩定的類別,工業用途空間則稍微穩定一點,波動性最小的是零售用空間。建築活動的波動性比較小,但價格波動較大,而交易量的波動則非常大,尤其是住宅用房地產交易量的波動幅度更是顯著,交易量波動幅度甚至筆價格波動高25倍(所以從事住宅用房地產仲介業務簡直就像坐雲霄飛車一樣)。最後,地皮的波動性大約比非陽春型房地產高一倍,例如赫莫‧霍伊特發現土地價格波動幅度一個驚人的情況:1836年以11,000美元買進的一筆芝加哥土地,竟然在1840年以不到100美元的價格售出,也就是這塊土地在4年內大跌99%!事實上,當人們終於放棄「玉米田變成市中心」的期望時,這塊土地的絕大部分又會被變成回耕種用地。當然,這一切所代表的是房地產的最大利潤來自:
‧..............買進市中心辦公室空間(以期快速賺到報酬)。
‧..............或土地(以期賺得潛在超額報酬)‧
‧..............來自某個嚴重受創的賣方或負債者
‧..............在房地產循環底部
理論上,這聽起來或許很簡單;另外,選在REITs(房地產投資信託或已掛牌房地產公司)的頭部放空聽起來也不錯。不過最主要的挑戰在於預測房地產循環將何時反轉─答案和房地產的兩個領先指標有關。
以上文章 出自於 景氣為什麼會循環 拉斯‧特維德
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