June 5, 2009

[新聞]不出錢就能升級擁豪宅 很難

黃琮淵/新聞分析

都更議題火熱,尤其銀行以「不花一毛錢」為號召,更讓不少老房子住戶心動。但真的想不花一毛錢,就能從升級至坐擁豪宅,恐怕沒那麼簡單。先摒除開工前的繁瑣程序,落成後因容積率提高多出來的戶數,能否賣得好價錢,才是最重要關鍵。

以尚華仁愛大樓為例,全體住戶向一銀土建融資約7至8億元,但因此案有921地震都市更新的獎勵計畫,所以待都市更新完成後,戶數可由現有的57戶增為65戶,即多出8戶餘戶,這8戶便可拿來出售。

根據一銀說法,新大樓每戶坪數達1百坪,若以附近同類型房價來估算,每戶價值達1億元,意謂8戶若完全脫手,帶入的收益就能將向一銀土建借款的錢全還清,意思就是說,等於住戶不用花一毛錢。

但問題來了,尚華仁愛大樓之所以高價,與座落地有關,若座落地點不佳,價格肯定得打折。換言之,如果打算都更的建案,位置、附近房價沒有那麼高,足以在脫手時還清土建融資,這就意謂,住戶是要拿錢出來的,只是要出多少錢的問題。

再者,即便是因都市更新,有多出的戶數可出售來還貸款,因產權屬於全體住戶,要出售同樣也須全體住戶同意、簽章,需取得一定共識。

風險就在於,如果當時景氣不好,房價不如原本建商預期,如1億元跌落至8千元;甚至說住戶對售出價格無共識,有的想賣、有的不願賣,要還土建融資的錢就無法進帳,造成的結果可能是,住戶還是得背負貸款壓力,至餘戶售出為止。

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