〈惟馨〉基隆市－各區房市差異大且看台鐵更新案

October 15, 2007

惟馨周報提供 2007 / 10 / 15 星期一 15:58

台灣東北端的基隆，過去因基隆港，得以發展成目前之規模。然由於地理位置相對封閉，僅少數地塊稍能吸引台北客源，近年本市房市發展仍不算順遂。位於八里的台北港，預期將取代基隆港現有地位；然『塞翁失馬，焉知非福』，今年政府啟動的台鐵都市更新案，或陰N是本市進階發展的新動能來源
說到基隆，多數人應該會馬上想到基隆港。的確，基隆近代之發展，和這個天然深水良港息息相關。而我們現在看到的基隆港，是在日據時代，才發展成為頗具規模的優良港口。

基隆在清代之前，是因生產砂金及煤礦而成為聚落。之後日人的刻意經營，才使得基隆地位日漸重要，一度甚至是全台第一大港。基隆『市』的行政區級，也是在當時確立的。日據時期，基隆還曾是全台第四大城市。

二次大戰之太平洋戰爭爆發後，極具戰略地位的基隆，成為美軍轟炸的目標，一些當時的港口規模，因此遭到嚴重破壞。二次大戰後，台灣進入國民政府執政時期，政府依循日人建設之規模重建港口，基隆港再度崛起；尤其早期美援時代，基隆還成為異國及本地文化薈萃之處。

在政府戮力經營下，民國73年基隆港成為全球第七大貨櫃港。直到現在，基隆港還是北台灣乃至於西太平洋，相當重要的國際船運據點，基隆市也因此得以發展成為現有的規模。

◆區域型態封閉聯外交通成關鍵

基隆地區在地理上，是山脈沒入海中所形成的所謂『風口地形』；這種特殊地理結構，是基隆港渾然天成的最重要因素。不過，也同樣因為這個地理條件，使得基隆全區多山坡、少平坦地形，城市風貌顯得支離破碎，要順利進行整體開發，確有一定難度。

根據基隆市政府網站公佈資訊，基隆市總面積約為133平方公里，其中有95%為丘嶺地，同時東、西、南三面環山，僅北面一處有少量的平原可供發展。不過，基隆之舊名雞籠，倒不是因為這三面環山的地形而來。

基隆舊名雞籠之由來，有兩種說法。一是『淡水廳志』記載，基隆外海的和平島，因形狀頗似雞籠，被稱為雞籠山，本地因此得名。二則是古時居於本地的凱達格蘭族（Ketagalan）而來；命名者將該族名稱發音去掉taga，變成Kelan，就成為雞籠（台語發音）。至於取『基地昌隆』之現在地名『基隆』，則是在清末劉銘傳修築台灣鐵路時期開始改稱的。

區域性質封閉，然港口運作仍需倚靠陸路運輸，因此從最早的鐵路，六十年代中山高起點設在基隆，八十年代後北二高延伸至基隆港區北側，並增設大竿林、德安交流道，中山高增設八堵、暖暖交流道，及最近的萬里至瑞濱快速道路，一連串的陸路聯外交通建設，則是基隆發展興衰的一大關鍵。

由於距離北市不算遠，從中山高建國北路交流道到本市市區外圍，約僅需20分鐘至半小時，基隆七堵地區更就在北縣汐止隔壁，加上房價相對低廉，在眾多條件鋪陳下，開發商一時看好。約民國82年左右，本市中正區市郊、可眺港區及太平洋的山坡地上，就有不少造鎮集規模的建案陸續開工。

該年度，基隆居然共出現90個預售案，總量體逼近七百億大關。然這種供給的瞬間激增，畢竟超過區域正常需求太多，且又無法如預期般順利拉攏足夠區外客源，不久後便形成大量餘屋，對後來的區域房市供給，產生一定的遞延排擠效應。

◆近期房市推案市郊開發比重增

之後政府推出的政策優惠房貸，讓這些餘屋逐漸獲得去化之契機；目前，這些當年大量推出的量體雖仍未全數消化完畢，然總體而言，餘屋賣壓不再如此沉重。92年大環境景氣復甦後，本市推案於是慢慢有增加情況。

不過和上一波本市推案，多集中在市區的情況相比，近幾年基隆地區推案，在區域分布上，往郊區轉移之趨勢非常明顯。這除了市區本身可開發建地有限，及交通建設帶來更多客源外，基隆河整治工程完成，讓過去易淹水的七堵、暖暖如今免於水患，也是重要推手之一。

近一、兩年，基隆房市推案確實又逐步增加。以近幾年基隆房市推案的分布情形來看，安樂區的北二高基金、德安交流道周邊，萬瑞快速道路安樂交流道北側的大武崙地區，信義區深澳坑重劃區及周邊，七堵區市區與六堵工業區周邊，及暖暖區碇內國中、小一帶，是幾個主要的集中地區。

至於市區，也就是中山、中正及仁愛區，約到94年底為止，還是之前餘屋或小規模個案撐場面的情況。95年的「東方帝景」，雖也是過去不良資產收購重推，但至少代表大環境景氣回溫，確實加強了開發商對基隆房市的信心。之後，中山區也出現了類似的個案「基隆第一景」。這部分，我們將在分區分析中詳述。

總之，以基隆港周邊為發展範圍的廣義市區，鄰近大台北的安樂、暖暖、七堵區，以及市郊交界的新興區信義區，就各代表著現階段基隆三種不同的區域房市發展模式。以下，就分別就各行政區的房市，進行更深入的介紹和剖析。

一、中正區

論商業氣息或區域機能，基隆市政府所在的中正區，是全基隆之翹楚。不過本區房市發展，則是差異性相當大。市中心地段地勢平坦，發展情況不差，故行情不錯。但一離開市區，因為立刻變成山坡地形、開發不易，故房價愈遠離市區，行情愈低。

前段所提，82年的推案熱，就是出現在本行政區東側市郊，有些坡度的面海區塊。目前還在銷售中的「水美」（原「山海觀」），即是其一。當時本區之所以出現龐大量體，80年代初期北台灣沿海地區之休閒住宅熱，是主要原因（「山海關」82年初推時，海景戶開價達14萬/坪，一般戶別表價也達10萬/坪）。

總之，由於之前龐大量體造成的餘屋賣壓，使得全區近年房市推案始終不多。不過本區的餘屋賣壓，終於算是緩和下來，這從前述「水美」重新強銷及再度出現大型案可略見端倪。

「水美」除了將之前轉租之戶別重新釋出銷售外，還打出158萬超低總價的『低價』，企圖以個位數的單價，吸引被目前飆高房價搞得購屋力大幅下滑的台北客。據說此招算是奏效，成交客源中確實北客比例甚高。

去年預售推出，新豐街的「代官山」，規劃75戶透天產品，是本區近年罕見大案，14.2萬/坪的開價則是略高。同區由欣偉傑及皇普建設合資的「普羅旺世」，更是總基地超過4萬坪，本區睽違十餘年後再現的超級大案。該案實際反應如何，是本區房市真否回復正常供需狀態的指標。

今年度本區豐稔街有幾宗個案推出，但規模都不大。「愛登堡」僅9戶，產品則算是跳脫區域；「祥豐麗境」是84年舊案餘屋重推（84年預售「祥豐街」14萬/坪，89年成屋「祥豐麗境」10萬/坪）。「豐稔京棧」量體也僅23戶，開價13.5萬/坪。

二、中山區

基隆港西北側的中山區，大致之地理條件和房市發展，和中正區的非市中心地段有些類似。由於早期也有造鎮型個案推出，但去化並不順利；在供過於求的情形下，新供給釋出之空間受到壓縮，也有一段時間的推案空窗期。

根據本刊資料，本區從90年一直到93年，僅有一宗房市推案。94年4月推出的「觀之林」，可說是本區睽違已久之房市新推案。這主要是北二高大竿林交流道以北之西岸聯外道路完工通車，本區聯外不需再借道市區，利用中山高。

「觀」案後，95年初雖又有「歡樂頌」推出，但後來兩案實際反應差強人意，研判是本區一方面相對位置更屬封閉，另方面發展條件不如中正區，房市發展恐屬區域型，較難吸引區外客源。之後「觀」案餘屋再推，更名為「德安家康」，「歡」案則變成「米蘭皇家」。行情方面，大樓大致10萬/坪，透天則為11萬/坪左右。

85年曾預售推出，可眺基隆港景的「大船入港」，則由麗寶機構以名軒開發為名義購入，已於今年初進場，案名則改成「基隆第一景」。由於訴求可眺基隆港，因此屬於特例，開價高於一般行情，為15.5萬/坪。另本案基地旁也已有圍板圍成工地，同為麗寶所有，未來也會進行開發。

三、仁愛區

著名觀光據點－基隆廟口小吃所在的仁愛區，商業氣息絲毫不輸中正區，算是基隆市的『信義商圈』；早期區域行情，也是全市最佳。但由於開發早，幾乎沒有現成建地可用，區域房市自然難有發揮『空間』。訴求鄰近三坑火車站，93年首推的「仁愛花園廣場」，是92到95年間本區唯一推案（半年後本案更換代銷，再以「艾美獎」之名重推）。

雖95年前本區房市算是乏善可陳，但這兩年，本區房市卻『一反常態』地『十分不平靜』。因為該年度基隆地區推案量激增，其中居然有兩宗指標案出現在本區，且還比鄰而居；這分別是前羅傑建設爛尾樓「摩天世紀」重推的「東方帝景」，及全新預售大樓案「世紀首席」。

「東」案95年中公開後便持續釋出大量媒體，開價創近年基隆新高：均價27萬/坪，高樓帷幕層甚至開價到40萬/坪。「東」案最初訴求高樓視野景觀，然由於原來多數樓層是商業用途，必須經過變更，才能以住宅名義銷售。

據了解，就因為使用執照申請變更程序繁複複雜，本案交屋日期一拖再拖；原訂今年年中交屋，但目前已確定延到第四季後。另本案的價位，當然也在挑戰基隆少數高消費力購屋者的接受限度。而從銷售一年多的實際反應看，基隆地區頂峰階層消費者，目前確實還不太接受其所開出，超越一般行情過多的表價。

「世紀首席」則是在「東」案後緊接推出。由於價格稍低（均價24萬/坪，據了解實際成交約20萬/坪上下），在「東」案『無心插柳』之拉抬下，銷售約半年後結案，成交客戶幾乎全為在地區域客，或有地緣關係之區外消費者。目前「東」案仍銷售中，本區房市則是『歸於平淡』，短期內應不會再有大案出現。

四、信義區

位於中正區南端的信義區，整體的區域條件並不亞於中正區。本區的聯外交通條件，是影響房價行情的最關鍵因素。比較接近中正區的地段，區域行情可和中正區相提並論；不過由於可供開發的土地同樣有限，所以難成氣候。

約91年間，信義區乃至於全基隆房市焦點，被往八斗子漁港方向之『深澳坑重劃區』的高推案頻率所取代。90~92年，全基隆地區推案中，幾乎半數以上，都出現在本重劃區內。

深澳坑大致上屬低密度開發區，發展初期本區曾出現大樓產品，然反應不佳，之後進入本區開發之建商，便改推中低總價（約500萬上下）透天產品，結果大賣。於是至今，本區所推房市產品，清一色都是連棟透天規劃，與基隆其他區域多以大樓產品為主的狀況不同。另個案規模都不大，且系列推案相當多。

93年後，本區仍持續有推案，但在人口逐漸遷入後，區域聯外交通不夠妥善之問題終於暴露。因此儘管近年，在大環境土地資源短缺議題發酵下，該重劃區地價持續飆漲，也還有零星新推案，但實際去化則已明顯趨緩。就目前本區地價行情來估算，現階段開價已到13萬/坪之譜，與初期不到10萬/坪的行情相比，漲幅不小，而這也是區域房市去化速度趨緩的另一原因。基本上，預售案在此幾乎無生存空間，成屋則尚能逐漸去化，但速度已較之前降低釵h。

另外，本重劃區累積足夠的居住人口，形成一小型生活圈，使得鄰近的深溪路成為小型商業集中區，周邊也出現房市推案，產品則還是小區域主流之透天屋，單價則大約在13萬左右。另前述中正區指標案「代官山」及「普羅旺世」，論地緣關係，與本區較密切。

五、安樂區

安樂區房市之所以能有一定發展，原因一方面是本區有北二高基金及大竿林交流道設置，且有長庚醫院基隆分院的設立，另方面則是大武崙工業區的消費人口支撐。因此推案集中區，大致就分為交流道周邊及大武崙地區兩大部分。

由於本區得以利用北二高聯絡台北市，車程不到半小時，因此90年左右，基金交流道周邊曾出現大量推案，以低價吸引北客。但當時短期內釋出量體頗大，因此產生不小的排擠效應。之後在先前累積餘屋逐漸去化殆盡後，本區才又出現新推案；同時期，大武崙地區房市也跟著啟動。

在產品規劃上，大武崙地區是以透天為大宗，基金交流道附近則多為大樓產品。價格方面，基金交流道附近的一般大樓，94年前大約是在11~12萬/坪間，但95年10月「同心圓」已開到13.5萬/坪，今年白天鵝的「涵悅」，更三級跳到15.5萬/坪。

大武崙的透天厝也是類似。以知名白天鵝建設「新天鵝堡」來說，93年預售時，開價每坪11萬；96年初成屋重新進場，價格每坪小漲8千。「名軒山莊」95年推出，開價12萬/坪，「水天漾No.3」則是開到13萬/坪。今年的「部落格別墅」開出13.5萬/坪，走高質感路線的「嬝?慕夏」開價則達14.6萬/坪，二期更是要16.5萬/坪。

經過這幾年，本區房市也出現類似『深澳坑』之情況，也就是房市發展又趨飽和之跡象，近年推案愈來愈少。大武崙地區則是持續有推案，但實際去化也已不如區域房市發展初期般順遂。分析箇中原因，主要是無法如開發商預期，吸引夠多的區外客源，及價格持續攀高。

六、暖暖區

往年屢受基隆河氾濫而成災的暖暖區，都市暨房市發展是沿著河岸，因此一度呈現停滯狀態。基隆河整治工程，讓上述的問題得到控制與解決，才使得長年房市低迷的暖暖區，再現發展契機。

92年底至93年初，白天鵝建設便在位於基隆河支流附近的暖暖重劃區內，推出「新都里」系列案。本區的行情因此從之前還不到10萬/坪之低標，緩步上揚至當時約11萬/坪上下的水準。

不過大致由於位置仍嫌偏遠，無法吸引區外客源，在還是只能仰賴區域客支撐下，本系列案去化算是相當緩慢；之後，「新都里－松泉區」歷經兩度改名（94年「霖百里」，95年「涵仰」），「雲舞區」也在94年底改為「雲舞」持續銷售，才逐漸緩慢去化完畢，實際成交行情則不足13萬/坪。

另一在地建商欣偉傑，則是於94年底在過港路推出「圓滿」；由於鄰近八堵交流道，開價僅10.8萬/坪，故反應還算不錯，於是欣偉傑今年在碇內國中生活圈，再推近年本區罕見之百戶大案「琉璃圓」，然開價12.5萬/坪則是高於區域行情。另外在基隆近年動作頻頻的麗寶機構，在此也有大手筆開發動作，預計推出先建後售，量體達600戶之大案。

七、七堵區

基隆七區中最接近台北市的七堵區，是另一個被基隆河水患重傷害的區域，再加上本區是為北部一重要工業區帶，因此過去行情其實是全基隆最低；在水災頻傳的時期，行情一度跌到僅有7~8萬/坪的低水準。

不過在整治工程之後，本區房市看似重見光明，實際上則直到94年間出現較大一批推案後，房市低迷期才正式告終。以該時期推案開價已升到12萬/坪上下之水準來看，七堵顯然因為相對位置較近大台北之故，比暖暖區更幸運，更早脫離過往低房價及低迷房市的窠臼。

94年下半年本區指標案「華納透天」，則算是近年北台灣工業區開發鬆綁的產物。該案規劃77戶連棟透天，是本區少見的大型個案；訴求每坪9.3萬、總價600萬的低價，關鍵則是基地為乙種工業用地。

由於產品及價格設定上算是相當成央A反應不惡，因此規模更大，總量體達284戶的二期在95年底旋即推出，折合約10萬/坪之單價雖仍算低，但要順利去化近三百戶之預售量體，仍是考驗。目前本案興建中，成屋後會釋出媒體強銷。

同為95年推出的「優泉小鎮」及「首盛緻馥」，則由於開價分別來到20萬/坪及16萬/坪，因此實際反應是區域房市的指標。不過兩者在產品上截然不同，「優」案是規劃透天產品，總價從九百到四千萬以上者皆有；由於位於友蚋地區，極近汐止，故主要訴求區外客，特別是北市客。「首」案則是位於當地百福社區，自然仍以區域客為主要支撐。

推出「首」案的首盛建設，今年在本區繼續推案，全以「葛來美」做包裝，共分三區，分別為「富蘭克林」、「緻馥區」及「哈佛區」。「緻馥區」是「首盛緻馥」重推，「富」案同樣位於百福社區，「哈」案則在七堵國小生活圈，開價19萬/坪則是正七堵地區新高。另麗寶建設之上市牌名軒開發，在此也有推案「名軒新天地」，量體149戶同樣是區域內罕見大案，15萬/坪含裝潢之價格，以目前區域行情水準來說，算是合理價位。

◆供給量極不穩定區域房市窒礙

分析本刊近10年的基隆地區房市推案資料，會發現每隔一段時間，就會出現供給高潮。以88、89兩年計，就推出近5,000戶之量體；91年，也出現單年度成屋量體近2,000戶之狀況。而來到去年，這種瞬間推案暴量的情況似乎再現。

就實際數據看，雖供給戶數還不到兩千戶，不過以規模計算，卻是90年以來最高；顯見95年基隆房市不僅是供給增量，還呈現價格上揚的情況這，是過去兩次供給潮，所沒有發生的情況（詳見表一、二）。

房市推案不定期出現供給高峰，也就是房市供給極端不穩定之情況，搭利多便車，一窩蜂搶建搶推是主要原因；而這顯然也是本區房市行情，這些年來始終起起伏伏的重大原因。去年開始的價格上揚，則主要是大台北土地資源短缺議題發酵的延伸效應，嚴格來說與區域房市發展無關。

94年後，基隆推案區域確實變廣，也就是加入了七堵、暖暖，當然還有一些更早時期不良資產的收購重推，然量體仍不小，光是區域客，顯然無法全數消化。只是就推案區而言，只有幾個高速公路或快速道路交流道周邊，尚能吸引到台北客，比例也都不高；就實際層面論，基隆整體房市還是區域客支撐之格局。

目前基隆整體房市仍有大量供給待去化，中正、信義交界的「普羅旺世」和暖暖麗寶大案，更是『久違』的區域超級大案。這新一波推案潮，當然是會再度引起一定程度的話題與討論，不過對照過往的發展歷程，隨之而來的隱憂，恐怕程度不下於之前任何一次。

基隆地形特殊，封閉的地理環境，就算有再便捷的快速道路系統，都不容易吸引區外客；而冬季多雨的氣候，則使得春夏之際，成為當地房市促銷，甚至是樓宇興建的唯一黃金期。而基隆港的地位將被台北港取而代之，以及自94年開始，本市人口呈現負成長（請見基隆市人口狀況表），才是讓最近這次大量供給令人擔憂，可能造成又一次大量餘屋的主因。

◆台鐵站都更案區域新利多話題

目前看來，可能近期拉抬房市效果最明顯的軌道運輸，會是基隆房市可期的利多題材。這包括現有台鐵路線的高架捷運化，規劃中民生汐止捷運線的再延伸至基隆等等，不過嚴格論，其實都變數仍大，不確定性甚高。

相對地，今年稍早政院公布四大公辦都市更新案中的基隆火車站都市更新案，可能是最立即可見的利多話題。今年農曆七月，「東方帝景」反向操作，再度大量釋出媒體強銷，新訴求就是該都更案。

根據最新消息，該更新案中有關台鐵基隆站及鐵道高架之設計補助款，確定將由中央支應，負責單位則傾向由營建署擔綱，主要原因是此經費將很可能由都市更新基金支付，而此基金就是列在營建署名下。

至於主辦者，將會和由交通部及基隆市政府共同擔任，實際對口（執行）單位為鐵路局。如一切順利，此都更案之所有相關地目變更作業，原則上將在今年底前全部完成，明年初正式公告招商。根據過往經驗，公辦更新案本身或陶迣y利益有限，但基隆市卻能因此獲得進階的發展，區域地位暨房市可望有所提升。