第十九次功課
1.建蔽率:建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
計算:例如:100坪基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%
容積率:基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。
計算:例如:100坪基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50坪,則總樓地板面積為200坪,其容積率為200%,如果每一層樓的樓板面積為70坪,則建築 總樓地板面積為280坪,其容積率為280%。
都市分區計畫:在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展。全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:
計劃地區內計劃容納人口
該地區所規劃之可供建築基地面積
平均每人居住所需樓地板面積
該地區所劃設之公共設施面積
其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。
2.違建:
定義:凡是未依法取得建照或使用執照,而擅自興建或使用之建築物均稱為違章建築。而違章建築又可因其興建期間或建築位置等不同,而有不同種類之違章建築。
處罰:新違建應查報拆除。但符合第六點至第二十一點規定者,得免予查報或拍照列管。 前項免予查報或拍照列管之新違建,若經消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行者,查報拆除。拆後重建者,除應查報拆除外,並依建築法第九十五條規定移送法辦。
例子:知名的咖啡連鎖店,遭民眾檢舉,在台南永康的店家旁,搭蓋違建賣早餐!民眾指控,店家為了作早餐生意,增加的店面不只地面架高,牆壁又與道路水溝切齊,行人經過必須走到馬路上,與車爭道,相當危險!而經過台南市政府調查,這土地屬於業者所有,但是沒有申請使用執照,確實是違建,已經限期拆除,並且罰款5700元!
3.房屋:
買賣過程:
一、議價:
看完房子後,若有買的意願,一定要向賣方殺價。因為房子的價錢不像一般的商品能夠計算出成本,價錢高低往往取決於消費者的認定,且賣房子的人都知道買方一定會殺價,所以通常都會預留殺賈空間。
二、付訂金:
若你決定買下房子,必須先付訂金。所謂訂金是買方為確保契約覆行,交付賣方的金錢,具有契約上的效力。賣方收下訂金後,若買方反悔,則賣方有權沒收訂金,反之若賣方反悔,則必須加倍退還。
三、簽約:
下訂金之後1星期左右,你必須準備:
印章
身分證
訂金收據,和賣方簽訂房屋買賣契約,確定買賣成交,並付簽約款
四、用印:(簽約後7-10天)
你必須先到戶政事務所申請印鑑證明,做為買房子契約中所用印鑑的法律效力。
並持:
戶口名簿影本3份
印鑑證明3份
印鑑章,和賣方在所有文件上蓋上雙方印鑑。同時再付第二次款。付款後,賣方就會將印鑑、所有權狀等相關證件拿出來交給買方辦理過戶。
五、完稅:(簽約後30日內)
你必須在簽約後30日內,向當地的稅捐稽徵處繳交房屋買賣所需負擔的稅費,包括:
1、契稅
2、印花稅
在繳交房屋稅費時必須查明賣方是否積欠房屋稅、地價稅,確定付清所有稅費才能辦理過戶,並付第三次款。
六、過戶 (簽約後30日內)
你必須持:
1、買賣契約書正、副本(貼足印花稅票)
2、身分證影本
3、增值稅單
4、契稅單
5、土地、建物所有權狀,到地政事務所辦理土地及建物的所有權轉移以及抵押權等他項權利的塗銷或更名,核發新權狀後,房屋所有權便轉移至你的名下。
七、付尾款 ( 過後10至15天內 )
將剩餘的屋款全數付清,通常是向銀行貸款來支付最後的尾款,也可由銀行直接將貸款撥入賣方的帳戶,並完成過戶、交屋手續。
委託仲介買賣:
一.簽約
身為買方
您需準備印章、買方身份證(或授權書、授權人身份證)及扣除訂金外的簽約款、仲介服務費。
其他步驟如下:
明瞭買賣合約內容及其他約定事項
雙方簽章確認
支付款項
簽立尾款擔保本票
簽約前產權調查(房仲服務)
5. 平方公尺和平方公里:
1平方公尺=0.000001平方公里
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Sealed (Apr 29)







