April 26, 2012

油電雙漲效應 購屋客『逢低』搶進

住展房屋網提供

【文/住展企研室】實施將屆週年的奢侈稅,的確讓房市交易降溫;但房價則幾乎紋風不動,部分地區甚至還持續小漲。如今馬英九以油電雙漲揭開新總統任期序幕,在物價漲勢即將引爆之前,無論基於抗通膨或價格上漲預期心理,近期確實看到購屋客『逢低』搶進的情形…

雖說消息公佈之後,各界爭論不斷,甚至罵聲連連,但包含證所稅復徵及油電價調漲政策,近期都算暫且塵埃落定。首先,本月1號油價每公升先調漲近4元,接著上週末前,經濟部宣布電價調整方案,財政部主導的證所稅方案,也在稍早出爐。

對資本投資市場而言,油電價漲及證所稅復徵,都是百分百的不確定因素;如今相關方案底定,干擾可說暫時消除。不過對房市來說,影響才要展開。

台灣股房連動由來已久,不過影響時間有落差,因此稍早台股受制證所稅議題而震盪,影響房市的時間點及程度,目前尚難預料;不過證所稅復徵,還得過立院這關,因此還有變數。油電雙漲則大概已成定局,因此可預見的是,物價通膨問題兩面刃,將是未來房市走勢的觀察重點。

短空暫歇 剛性買方搶進

短期來看,油電價漲肯定牽動原物料價格,因此基於成本墊高、價格還會上漲的預期心理之下,剛性需求者確實會心生『逢低』進場的念頭。本刊市調最近就發現,部分地區已有消費者趁物價(房價)上漲前搶先出手。

此外,抗通膨當然更是業界預期,接下來最強的需求動力;事實上,近月買方出價及進場意願提升,很大因素就是保值理由。不過,各區市況差異其實不小;首先是台北市士林區,近期表現仍算持續回溫,但比起同市其他一線地區,則只能算差強人意,低總價產品表現仍比高價者好很多。

儘管如此,士林新案的開價趨勢和其他區域仍無不同;福志路福林國小附近新案「官峰」,開價110萬/坪就改寫區域新高,產品規劃是55、59坪雙併,銷售現場表示成交要近百萬,且宣稱公開半個月反應不錯,買單者以區域客為主。

舊案「裡參道」後方(西側)近傳統市場,掛中山北路(巷)門牌的「徊天母」,則是99年曾預售推出的「天母哲園」重推。「天」案時期開價78萬/坪,現在新推開價則來到100萬/坪;重推後登記方式改變,降低公設比,但總坪數沒變,機械車位仍會是該案銷售主要抗性。

舊案方面,上述「裡」案及「天映月」都表示最近有賣,但速度不快。舊天母一帶豪宅案「家居天和」及(屬北投)「九五隱」,則稍早都已撤場。興富發金雞廣場改建案「台北苑」預定五月公開,以目前興富發目前不二價銷售策略來看,開價破百機率不高,成交應會見8字頭,不過與過往行情相比,仍屬高價位。

北市各新案 開價續創高

中山區「紫金藏」。
往南走來到中山區,表現則明顯平順許多,大舉強銷的「台北1號院」現場稱已收訂破八成,宣稱80到140萬不二價銷售。但該案現場表示,未來其他「1號院(苑)」,不一定都會採不二價銷售,「台」案操作算是在測試市場接受度。

「台」案接待處還銷售基地有部分臨民權東路(中山北、林森北之間),興富發另一系列案「中山1號苑」,規劃60到80坪產品,樣品屋設於接待四樓。臨松江路的舊案「松江1號院」也在同處銷售,案場表示目前不開價,欲購者須直接與(甲山林)高層洽談議價。

其他新案方面,中山北、民權東路口附近,星巴克後方的怡富開發新案準備公開,案名「中山富御」。該案為合建案,約35~40戶可售,70到100坪為主力產品,開價未定,現場表示成交將是110萬/坪以上。位置也在中山北路上,年初才進場的「玉山石」,現場宣稱已賣九成,成交價130萬/坪,不過外傳有120萬/坪以下價格。

南京東路三段巷內「紫金藏」是舊案重推,五月交屋,目前還有11戶可售(原本共17戶),開價從兩年前88萬/坪,大幅調漲到105萬/坪,成交則要95萬/坪以上。近中山國小捷運站的小坪數舊案「綠意晶棧」現打出818萬廣告價;現場表示僅有1戶,因此不算降價,如反應良好,將再推另一戶858萬。

松山低總熱賣 萬華個案表現

近年供給量甚少的松山區,近期難得有個案推出,銷售反應果然不錯;皆為中小坪數規劃的北寧路「敦北峰尚」,及富邦金控大樓西側巷內「深白」,都稱反應不錯。「敦」案表示銷售已近九成,成交115萬/坪,購買客戶以贈與第二代為主;「深白」還沒拿到建照,目前收訂五成,成交要120萬/坪以上。

富邦金控大樓(敦化南路)對面,國美、德杰合建案(掛國聚牌)的「敦南樞苑」,目前則在潛銷,五月正式公開;本案規劃185坪單層單戶產品,成交預料可能要200萬/坪以上。

萬華區近況則和士林差不多,來人還有小幅回升,成交狀況則並未等量反應,不過油電雙漲效應,則已使看屋客出價或議價意願有所提升。線上個案較多的南萬華,近期算是『一案表現』,這一案就是開價沒原本預期高、品牌效應夠且基地完整的「潤泰萬花園」。該案現場表示,截至四月第二週止只剩1戶,預定下月中辦說明會後就會撤場。

北萬華桂林路新案「員邦華宴」還未啟動強銷、媒體不多,目前預約收訂三成,主要是低總價(產品)誘因,不過該案開價78萬/坪則不能算低。漢口街「淺草居」熱銷案「和旺中華帝標」(屬中正區)位置相近,訴求點也雷同,因此撿到和旺案一些來人,近期反應因而好轉。

儘管目前萬華市況平平,但下半年還有不少新案將進場,而且不乏大型都更案,位置則恰好都在康定路一帶,其中又以興富發麒麟飯店改建案最受矚目。該案初有消息曝光時,盛傳開價將破百,不過以目前該建商操作手法,或許也可能採80萬上下不二價銷售。

內湖新案較佳 桃市後站仍夯

內湖區「捷韻La Vie」。
內湖區近期市況則相當特殊;半年前推出的舊案表現仍不算理想,近半年的相對新案則銷況反應明顯較好。「長虹天璽」表示已賣完,附近相對低價小坪數案「more123+」也持續平順,目前20坪左右產品已售完。近內文德捷運站,走低總價路線的「捷韻La Vie」上月底取得建照、開始簽約,目前已售五成。

再看五期重劃區,最新案「新潤城峰」位在工商混合區內,規劃36至63坪產品,採毛胚交屋;現場表示月前就在公司銷售,已賣出五成,成交均價63萬/坪,不過外傳有5字頭成交價,開價則是78萬/坪區域高檔。兩年前曾預售推出,開價120萬/坪創內湖新高的「宏泰恆態宅」,則正式在遠雄西湖舊案「上林苑」附近搭建接待中心暨體驗屋,還有24戶可售,未開出新價格。

桃市、八德與新北市鶯歌交界處的後站地區,市況則持續熱絡;區內指標系列案「美力城邦」剛推最新一期「國美館」,除區域熱賣的二、三房外,還有四房規劃,且坪數比前期放大,其中兩房28坪起跳,大四房則為63坪。

價格部分,比起初期13.5萬/坪,「國美館」現在成交要16萬/坪以上,算是漲不少;不過該區臨路,因此單價較高也算合理。舊區「善美館」則銷售達八成,目前多剩四房同。樣屬廣義後站,陽明公園附近工業住宅案「桃大君匯」,近期反應也不錯,成交價17萬/坪以上;同區「璞園」則是舊案「東驊大陽明」內住宅區塊透天完工後,另取新案名強銷,共19戶,總價1168萬,未來還會再推14戶「馥園」(工業區)。

大有地區新案,近假日飯店的「鴻築由心」,設外接待在經國路上,人氣不錯。該案目前先推出95戶「水悅」區,規劃一到三房,開價23萬/坪,成交要19萬/坪以上,未來還有另一區共280戶量體(目前建照申請中)。

物價上漲前 楊梅客出手

沿中山高來到楊梅,仍是大樓二、三房銷況較佳,而且當地已出現一些趁油電價雙漲物價漲勢未起前,先出手買屋的自用型消費者。至於客源方面,儘管有大樓案北上打廣告,但台北客仍有限,研判應是中山高沿線選擇多,且楊梅距離有些遠,低價無法成為決定性誘因,透天產品可能更有機會看到北客出手。

當地新案以透天為主,有位於校前重劃區的「翰林傳家」,總價800多萬,規劃前院停車,折合單價約13.5萬。中山高另一側往揚昇球場方向,一年多前曾推出,屋齡逾十年、拉皮重推的「福人Life」,後來因路權問題無法續售;目前則由在地康荷建設吃下,先推當中53戶,總價一口氣拉高快一倍到600多萬。

該案因配合直銷,開案後來人不少。該案現在訴求相對低總價,不過實際上並沒有比市區透天便宜多少,尤其該案又是十多年屋齡的拉皮屋。

新供給開始陸續進場的新竹市,則靠著話題新案支撐,市況不錯。稍早因為『搶紅單』話題,曝光率暴高的「世界島」,銷售現場表示,目前實際簽約成數七成。該案基地3千坪,規劃418戶,其中20戶店面,住家格局三及三加一房,56至83坪,開價30萬/坪。

新竹新案搶鏡 南寮供給再現

牛埔地區最新案,基地位於經國路中華路口的「鴻築MM21」也已進場,基地2,600坪共466戶,規劃一加一到四房,主力為三房,開價21萬/坪比前期推案高不少,不過和正市區相比仍有低單價優勢。另外,該案設外接待在東門圓環,因此人氣不低。

入冬後銷況轉淡的南寮,天候好轉、氣溫回暖後,來人也開始增加,不過成交速度仍不快。入夏後本區則將進入推案銷售旺季,的確已有不少新案陸續進場,不過規模多仍不大,以在地推案不少的宏家建設「寶君有謙」較指標。

「寶」案一口氣推出八、九、十一共三期,總價約在800到1200萬左右,建坪大多為60多坪,八期產品建坪規劃較大(逾70坪),折合單價則都在13到14萬間。「四君子」則是近期新透天案中較特殊者,規劃前院停車、大地坪產品,為區域少見,總價1188萬。

南寮近期新推唯一大樓案,則是位於南華國中後側商業區的「園周綠」,規劃一到三房共60戶,打出總價178萬(一房13.5坪);單價一房最高,成交逾13萬/坪,三房則最便宜,是12萬/坪以下。

不動產稅改 下波觀察重點

根據經濟部上週公佈初擬方案,工業用電價格上漲35%最多,商業用電調幅達三成,民生用電漲幅也近17%。可預見的是,靠電生產的鋼筋,價格會立即反應;稍早也傳出,基於油電價上漲等因素,混凝土、磁磚等建材價格都蠢蠢欲動。

平心而論,近年北台灣各區土地價格持續拉高,建材成本佔總成本比重降低;但無論如何,建材價格都將是近期業者漲(房)價的最佳理由,無怪乎最近會出現一些逢低進場的自用消費者,儘管對照薪資所得,目前房價仍不算低。但同樣因素拉到中長期看,則仍相對不利,必須持續關注。

至於另一齣房市大戲,當然是不動產課稅改革。稍早劉憶如對外表示,三個月內會提出相關方案;如今證所稅復徵方案大致底定,下一個『開刀』的,應該就是不動產。

不過同樣是資本利得課稅,不動產稅制改革和證所稅復徵,卻還是有不同處。首先,證所稅復徵至今仍反對聲浪不小,但以『實價課徵』為主軸的不動產稅改,則早就是庶民共識;然而不動產稅改方式茲事體大,甚至還有不少爭論點。

因為各方倡議者中,有認為維持現行房地分離制度,將稅基與實價貼近即可者,也有主張大幅翻修,改成房地合一課徵的聲音。因此,儘管現在民氣可用,是官方不動產課稅改革的重大助力,但最後拍板定案者會長怎樣?現在恐怕還難以想像,而這當然也會是影響房地產後市的關鍵。

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Personal Category: Uncategorized Articles Topic: finance and economics / investment / real estate
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  • 1樓

    1樓搶頭香

    台灣妹妹一對一電話談情說愛
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  • opuimhviot at June 8, 2012 08:46 PM comment | email Homepage | prosecute
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