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新板特區豪宅專賣 辛建宏 0935-962907 誠摰為您服務~~!!歡迎參觀~!
| 案名 |
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| 地址 | 台北縣板橋市區運路 | ||||
| 總價 | 10,200萬 | 建物登記坪數 | 192.64坪 | ||
| 持分/總地坪 | 11.49坪/ 1,328坪 | 屋齡 | 未滿一年 | ||
| 房屋用途/類型 | 住宅 / 大廈 | 樓高/樓別 | 28 / * | ||
| 格局 | 5房3廳4衛 | 座向 | 座東北 朝西南 | ||
| 商圈 | 板橋新站生活圈 | 車位/停車方式 | 私有/坡道+平面 | ||
| 學區 | 海山國中 | 月管理費 | 70元/坪 元 | ||
| 點閱次數 | 31 | 鄰近捷運站 | 板橋站 | ||
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| 圖片 | ||
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| 房屋特色 |
 主僕動線分離 |
| 難得大戶 |
| 尊貴名邸 |
| 品味豪宅 |
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思10. 法拍屋，一般人能買嗎？</h2>
金拍銀拍法拍屋
【撰文：Japhie】
所謂的法拍屋，指的是被法院拍賣的土地或房屋，一般是由於所有權人有債務問題，大多是房貸未繳、卡債、本票裁定、欠繳管理費、為人作保或欠稅等，由債務人向法院申請強制執行，經鑑價、公告等法定程序，成為待拍賣的不動產。依拍賣的執行方式又分法拍屋、金拍屋和銀拍屋。
法拍屋：由法院進行拍賣作業。
金拍屋：由台灣金融資產管理服務公司執行法院拍賣的房屋，台灣金融資產管理服務公司，是依據金融機構合併法成立的公正第三人，是唯一獲財政部核准成立，可受託執行法拍賣的民間機構。
銀拍屋：是由債權銀行主持拍賣的房屋，來源通常都是銀行為了保障最低債權而承受的不動產。房屋的所有權為銀行，經由銀行進行整理，現況大多是空屋，幾乎沒有點交或看屋的問題，多了銀行的前置處理，當然價位上也會較法拍屋或金拍屋來得高一些，但仍然是比市價低一些。
法拍資訊取得
法拍屋資訊十分公開，查詢也便利，從法院公告、銀行公告、中央日報的分類廣告、法拍屋相關資訊網站（如山水法拍屋）、法拍屋附近張貼的公告，都能取得。大眾如何看待法拍屋呢？便宜是一定要的啦！經過法院拍賣程序，產權是一定清楚的，得標之後再整理售出，有機會獲得高報酬率。
投標方式大不同
在投標的時候，法拍屋及金拍屋以密封投標的方式進行，投標者對於投標價格心裡有譜，也不可能變動；銀拍屋採公開喊價的方式進行，容易因為現場氣氛熱絡，而喊高了投標價。所以在投標前要先對地區市場有所瞭解，也要能掌握行情，還要別被現場氣氛所迷惑。
流程不困難，但實務複雜
對於跟法院打交道，大部分的人是有些不自在的，其實法拍屋的投標流程並不困難，與一般買賣的差別只在看房子和資金準備兩項。看房子的時候當然沒有仲介人員協助，甚至於有可能不能看室內，有關點交與否？（不點交的房子法院不會負責交屋給你）是不是有租賃權存在？有沒有優先購買權人（如地上權、典權人、承租人等）？或是有沒有買賣移轉登記的限制（例如：國宅、農地等）？所有的資訊都要靠自己摸索。
資金要充足
在資金準備方面，法拍屋、金拍屋，要先繳2成的保證金，得標後7天內要繳清另外8成，幾乎等於是現金交易了，而如何在7天內找到金援或貸款，就是個重要技術。
標到之後，又是一層考驗
對於不點交的法拍屋，由於我國民法有「買賣不破租賃」的精神，常有用長期租賃給他人來逃避搬遷的屋主，不成文的規定是可能需要付一筆搬遷費用。更或甚者是破壞房屋設備等等，標到不一定馬上住得進去....等等隨之而來的可能是種種的困擾。
可找專業代標公司
如果，本身不具備相關知識，也覺得不想學或學不來，委託代標公司服務，也是個方法，但也需注意代標公司的品質，不肖的業者有許多手法來讓買方出更多的投標價金，例如製造多人投標的假象。
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思10. 法拍屋，一般人能買嗎？</h2>
金拍銀拍法拍屋
【撰文：Japhie】
所謂的法拍屋，指的是被法院拍賣的土地或房屋，一般是由於所有權人有債務問題，大多是房貸未繳、卡債、本票裁定、欠繳管理費、為人作保或欠稅等，由債務人向法院申請強制執行，經鑑價、公告等法定程序，成為待拍賣的不動產。依拍賣的執行方式又分法拍屋、金拍屋和銀拍屋。
法拍屋：由法院進行拍賣作業。
金拍屋：由台灣金融資產管理服務公司執行法院拍賣的房屋，台灣金融資產管理服務公司，是依據金融機構合併法成立的公正第三人，是唯一獲財政部核准成立，可受託執行法拍賣的民間機構。
銀拍屋：是由債權銀行主持拍賣的房屋，來源通常都是銀行為了保障最低債權而承受的不動產。房屋的所有權為銀行，經由銀行進行整理，現況大多是空屋，幾乎沒有點交或看屋的問題，多了銀行的前置處理，當然價位上也會較法拍屋或金拍屋來得高一些，但仍然是比市價低一些。
法拍資訊取得
法拍屋資訊十分公開，查詢也便利，從法院公告、銀行公告、中央日報的分類廣告、法拍屋相關資訊網站（如山水法拍屋）、法拍屋附近張貼的公告，都能取得。大眾如何看待法拍屋呢？便宜是一定要的啦！經過法院拍賣程序，產權是一定清楚的，得標之後再整理售出，有機會獲得高報酬率。
投標方式大不同
在投標的時候，法拍屋及金拍屋以密封投標的方式進行，投標者對於投標價格心裡有譜，也不可能變動；銀拍屋採公開喊價的方式進行，容易因為現場氣氛熱絡，而喊高了投標價。所以在投標前要先對地區市場有所瞭解，也要能掌握行情，還要別被現場氣氛所迷惑。
流程不困難，但實務複雜
對於跟法院打交道，大部分的人是有些不自在的，其實法拍屋的投標流程並不困難，與一般買賣的差別只在看房子和資金準備兩項。看房子的時候當然沒有仲介人員協助，甚至於有可能不能看室內，有關點交與否？（不點交的房子法院不會負責交屋給你）是不是有租賃權存在？有沒有優先購買權人（如地上權、典權人、承租人等）？或是有沒有買賣移轉登記的限制（例如：國宅、農地等）？所有的資訊都要靠自己摸索。
資金要充足
在資金準備方面，法拍屋、金拍屋，要先繳2成的保證金，得標後7天內要繳清另外8成，幾乎等於是現金交易了，而如何在7天內找到金援或貸款，就是個重要技術。
標到之後，又是一層考驗
對於不點交的法拍屋，由於我國民法有「買賣不破租賃」的精神，常有用長期租賃給他人來逃避搬遷的屋主，不成文的規定是可能需要付一筆搬遷費用。更或甚者是破壞房屋設備等等，標到不一定馬上住得進去....等等隨之而來的可能是種種的困擾。
可找專業代標公司
如果，本身不具備相關知識，也覺得不想學或學不來，委託代標公司服務，也是個方法，但也需注意代標公司的品質，不肖的業者有許多手法來讓買方出更多的投標價金，例如製造多人投標的假象。
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思9. 以房養老！銀行按月付款給你？</h2>
一個年輕人要負擔2~3個老人
【撰文：Japhie】
內政部公布2009年台灣的出生率為1000分之8.29，創下全球最低紀錄，依據資策會MIC的推估，2020年台灣將正式邁入高齡社會，隨著平均人口成長率逐年下降的趨勢，推估至2050年台灣將邁入超高齡社會，老年人口佔總人口比例將倍速成長至35.9%。
台灣邁入高齡化社會，每一個年輕人要負擔2-3個老人的照顧責任，這樣一來，以往養兒防老的機制，面臨的是無兒沒人養或是少兒養不了的困窘，這讓大家開始注重退休的財務規畫，為老年的生活品質維持作準備。於是，「以房養老」的概念便深得民心，而能夠執行逆向抵押貸款的前提是：房子現在沒有貸款負擔。
反過來！銀行要按月付款給房屋所有人！
以房養老，簡單地說是一種反年金或稱逆向抵押貸款，以往我們購屋向銀行借錢，一筆借出然後分期償還貸款；而以房養老的方案，是銀行按月給所有權人一筆錢，活得愈久領得愈多，一旦所有權人死亡，則房子產權歸給銀行。這一類的金融方案，在國外行之有年，是一種活化資產的經濟行為，對於住宅擁有率接近95%的台灣，生育率又是全球最低，加上社會觀念改變，留財產給子女的想法也漸漸淡薄，台灣推行逆向抵押貸款的條件時機更加合適。
大家會覺得，如果所有權人把房子賣掉，然後把錢分期提出來用，難道不會比較划算嗎？人的壽命長短，當然很難判定，為了保證每個月有固定的錢可用，所以反年金可以保障老年的生活品質，不會面臨錢花完了，人還健在的困境，逆向抵押貸款有保險的功能；老年人多不喜搬遷自己所熟悉的生活圈，逆向抵押貸款還可以讓所有權人繼續居住在原地。
銀行花費成本高
對銀行來說，簽定一個以房養老的契約，要支付的是不知是10年、20年甚或30年的月付款，還有房子取得所有權之後的處理費用，成本其實是相當高的。
小心陷阱，銀行估價其實只有六成
當銀行與所有權人協議了房屋的未來價值之後，銀行以房地產估價約6成金額，進行月付款的支付，另外的4成，就像是保險費的支付，為所有權人往生前的生活提供保障，這個保險成本部分，在媒體大量報導當中，很少提及，容易讓國人在估量上有偏頗之虞。
美國早已行之有年，台灣估價制度不明
以美國的經驗來看，從1989年開始至今大約有39-40萬戶採行逆向抵押貸款。在美國，房屋價值的認定，是以公正公開的透明資訊環境裡的估價價值，而反觀台灣的房地產交易資訊不透明，估價制度及相關配套措施也不甚完善，銀行及所有權人對房屋價值的認定難有共識，契約要成立相對困難。所以想要「以房養老」，要先推動的是房地產交易資訊的透明化，才能清楚定義及估算房屋價值，才能有後續的推動。
資料來源：http://yahoo.atlaspost.com/2010_lifehouse/trap.php?id=TRP4b598b78e8f56
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思8. 捷運共構，搶到就是佔便宜？</h2>
到站即到家，多麼方便！
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思7. 都更，最後只是一場空？</h2>
【撰文：Japhie】
《敦化南路上，原本1戶1000萬的老大樓，在參與都市更新後，身價上揚成4000萬！》
《30年以上的老公寓，因為有都市更新的想像，1樓出現100萬／坪身價的案例！》
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思7. 都更，最後只是一場空？</h2>
【撰文：Japhie】
《敦化南路上，原本1戶1000萬的老大樓，在參與都市更新後，身價上揚成4000萬！》
《30年以上的老公寓，因為有都市更新的想像，1樓出現100萬／坪身價的案例！》
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思6. 誰來買單？陸客投資會是騙局嗎？</h2>
陸資早已悄悄登台
【撰文：Japhie】
三通的議題正夯，彷彿只要三通，台灣的經濟就可以振興起飛，彷彿台灣的房地產就靠陸資來拯救。陸資進場的議題其實炒了好多年，最早是陸資透過香港企業為界面，來台購買辦公大樓，但是幾年下來，台灣的辦公室租金收益比，一直維持在3%～6%之間，實在不是有效益的投資，於是辦公大樓產品就不再是主要標的了。
接下來，就是三通前後的買屋團來台，許多建商口口聲聲說，大陸人想來台灣置產炫耀財力，也一圓登台夢，豪宅是最合味的產品，新聞最大的是台中行，胡市長親自接待，陸客參觀台中七期豪宅的接待中心，也在媒體面前下了訂，還說台灣房子其實挺便宜！
不能住又不能賣？
陸客來台購屋，圖的是什麼？除了單純的炫耀之外，投資獲利才是目的！但大陸人來臺其實還是有所限制，不單是台灣方面的限制，大陸對企業主來台的關切程度也高，大陸人也不容易移居台灣，如果買了豪宅不住，又不能賣出然後獲利了結，那些有錢的陸客為何要買呢？
好奇開頭、無奈結尾
日前信義房屋舉辦「兩岸不動產互動與展望研討會」，邀請大陸房產鉅子－萬通集團總裁馮侖來台，他為陸客投資下了精闢的註解，他說：大陸人投資台灣房地產以「好奇」為開頭、「無奈」做結束，有點像是「門開了，但門栓沒拔」！因為台灣的投資規模小，來台手續繁瑣，申請投資沒有優惠條件，還有30%的投資上限、也不可購買土地等規定，開放購買的商業辦公大樓，投資報酬率低，無利可圖。此外，大陸官方審核控管嚴格，陸資申請赴台投資要通過很難。
陸客多投資店面
仲介業者提出一連串陸客投資的困難點，陸客無法常來看屋，不瞭解商圈、不知道價格資訊、不熟悉台灣的商圈分布狀況，其實很難投資，目前投資的產品比較多屬報酬率比較高的店鋪，但是為數還是稀少，還不如仰賴回流的台商。
台商也是另類「陸資」
大陸的經濟環境正熱，但是金融及法制條件仍舊是專制的國家，許多前進大陸投資的台商，近幾年賺了錢，加上大陸環境變化日劇，於是回台購置房地產的人口增加了。
依代銷業者觀察近兩年的房地產交易量，有近2成是台商回流貢獻的，台商的身分跟一般購屋者相同，沒有陸客資金流通等問題。由於台商來去匆匆，看屋的時間不長，對台灣房地產價格掌握不易，能夠比價的機會也不高，不管是預售屋或新成屋，下訂的速度快，是好客的代表。如果能夠吸引更多的台商回台購置房地產，比吸引陸客來台容易也可行得多，這也算是另類的陸資投資了！
資料來源：http://yahoo.atlaspost.com/2010_lifehouse/trap.php?id=TRP4b593c72898c1
<h2>還有哪些購屋陷阱?~迷思5. 年輕人最愛，小宅真的好脫手？</h2>
小宅≠套房
【撰文：Japhie】
近年來小宅產品話題不斷，有關小宅是什麼？要先定義清楚，套房可不等於小宅唷！小宅的尺度其實並沒有定論，以第一線仲介人員的大致區分，18～25坪之間的住宅，稱為小宅產品。
小宅的特性是符合小家庭生活需求，所以至少是1房1廳或是2房1廳的格局，空間雖不是開闊寬大，但麻雀雖小五臟俱全。以總價條件來看，是當區比基本首購族高一些的預算，比換屋族負擔輕一些的負擔，在財務的考量上，有些人會有一筆裝潢費用，把室內空間設計作好一些，或是另一種手邊有現金可以作其他投資，而不是把錢都花在追逐貸款上，可以有其他投資，增加資產的機會。
<h2>還有哪些購屋陷阱? ～迷思4. 新大樓、老公寓？我該買哪一種？
【撰文：Japhie】城市的天際線，被大樓嶄新的玻璃閃耀著，走過那些全新落成的大樓，氣派的外觀，高挑的門廳，掩映而出的水晶燈光，還有令人目不暇給的新建材，看起來戒備森嚴的門禁管理，大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著，新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價，到底值得不值得？
