No need to hide. 房市 馬上 泡沫

身為房地產業從業人員的一分子，我必須鄭重預告，除非平均、且實質國民所得在一年內增加3成以上，否則房地產即將泡沫化。

第一、新供給量
以決定產品消費市場榮衰的供需基礎來講，房屋量本身供過於求的事實，是沒有任何一個專家、或任何一家媒體否認的。無關價格，這個量已經太多，而其中更調詭的是：近兩年買預售屋交屋的新成屋，裡面還有多少投資客丟出來的供給量？！

第二、舊供給量
最近幾年，市場上這些預售屋、新成屋是誰在買？其實2房以下小坪數的，投資客的佔很多比例；而所謂大3房、大4房，正是以換屋族為主力，換屋族顧名思義，手上必然有間舊屋，需要出租或出售處理！於是至少佔新成屋消費主力1/3的中大坪數換屋產品，它所新創造的供給總量並沒有被消耗掉，只是新舊轉換產出舊屋供給量。

第三、人口結構
上一波房地產榮景從75年飆至83年達到高峰，並從83年衰退至92年SARS為谷底，對照75-83當年平均約30歲結婚生子購屋的人口，為45-53年次出生的「戰後嬰兒潮高峰」，每年出生人口約41萬，到了70年代，龐大的青年人口到都市謀生，創造了可觀的房地產需求與榮景。而嬰兒潮到55年下降，至64年9年期間，年出生人口降至38萬左右，或許也佔了導致83-92年房地產衰退的某些因素。

當這一波景氣從SARS反轉的92年開始時，對比30歲的購屋人口，為62年出生的36萬多人，之後到65年龍年，人口突增至42萬、之後維持到72年出生，今年25歲的人掉回38萬，之後逐年遞減至95年的20萬。

用65-72年次的人口數量來看，在今天應該能構成相當大的購屋推力並可每年創下「純自住需求」的佳績，直至民國100年；但是在今天看來並非如此，因為投資型的消費者佔了這一波景氣相當大的比例，而對照20年前30歲的購屋人口數來算，現在30歲的人能下去購屋的，其實遙遙落後當年的數量，也就是在這波榮景中，並沒有真正的「實質購屋居住行為」在其中，而未來幾年更沒有足夠的量能創造動能。（當然這還牽涉到高漲的房價，使年輕人更不可能買房）

第四、產業結構
在過去幾年，台灣製造業大量外移至中國，國民所得停滯不前似乎也無下墜；但平均數不變的表象，實則為貧富差距的拉大，一般老百姓的日子並不好過，能買房的人背景懸殊；當這一波房地產歷經4年多頭後，還有多少人有能力購屋？除非台商真的大舉返台？然而說實在話，大多數的台商並沒有動產業升級的手術，移回來台灣投資，不如轉進越南複製低成本的模式！另外，台商不是指台北的商人，且台商回流也已經喊一年了，想回來的其實都回來了！更何況傳統產業的大本營是台中，就算回流，也是續捧台中。

另外一個喊得非常大聲的是，開放中國人來台灣置產，但前提有一個「為甚麼」？為甚麼阿陸仔要來？而且有必要買房子？想想全球外商來台的幹部，是來幹嘛的？是來做台灣人的生意，要來賣「coke、Saab、Chanel」這些東西給台灣人，要不就是要採購3C產品、汽車零件，要去各國賣的；還有，科技業來台灣蓋廠的…這些外國人，才會有「置產」的需求。甚至，到置產地步的寥寥無幾，大多阿逗仔都是租屋就了不起了！同樣道理推回來，阿陸仔為甚麼要在台灣買房？（買商辦收租金另當別論）

第五、投資市場
絕大多數人購屋時考量的，全部都已被建商教育成先盤算以後會不會漲，加上廣告與媒體這樣炒，已經有不知道多少房屋賣出去是被買來擺的，就像股票一樣，擺著等著賣；風險來了，回到第一項新供給量問題，以往投資房地產穩賺不賠的立論，乃是建立於「供不應求」的條件上，先卡位者一定能夠脫手獲利，但今天這個情勢已經反轉為「供過於求」，加上「外在利多條件鈍化」，回歸「消費能力追不上產品價格」的現實條件下，當房子以精品化的包裝與炒作無限墊高價值後，怎麼可能還能期望像賣LV包包，只要蠱惑OL牙一咬砸下年終獎金就能入手？！

股票市場有個名詞叫做「利多出盡」，當該買該追的人都進場了，連股王宏達電也能從千元一路腰斬，受不了的就是要「認賠殺出」，如果股票市場都能如此逆轉，何以投機極盛之房地產市場不無可能？

第六、通膨迷思
房地產業者找了很多理由來支撐房價，最似乎有實際基礎的就是通膨，基本的論調是什麼都在漲，鋼筋水泥也跑不掉，今天不買房，明天就更貴；但事實上，以台北縣市隨便2、30萬起跳的價值來看，建材成本再怎麼漲，最多就是一坪多個2萬，況且再怎麼漲、沒人買又如何？當供給超過需求太多，沒有人要進場以後，價格自然要下修，甚至認賠也要出清，要不然為甚麼20年前的火熱行情結束後，像「東帝士」、「宏國」、「太平洋」…此類超大建商不是消失了，就是變低調了？

第七、建商良心
前兩天中國建商團來台考察，媒體全部一面倒「人民幣獵樓」「中國富豪團」等等炒樓報導全數出籠，反而引起學界與輿論反感，甚至有上市公司老闆跳出來說：「媒體再這樣吹捧漲勢，地主再抬價，房價就要泡沫了！」但相反的，近期大力提醒供過於求，即將景氣將反轉，呼籲市場冷靜的政大張教授，竟然在昨天被不知名的建商教唆恐嚇？這種狗急跳牆，亟欲抓住最後一波倒貨的行徑，不正是從旁呼應張教授的論點沒錯嗎？

近來媒體報導的是所謂「北市房價泡沫」，我的看法是北市房價近看下修3成，至少應回歸到1年半～兩年前的水準才合理；至於北市房價泡沫，北縣、桃園的售價勢必隨之調整，才能再以相對價差吸引客戶進駐，且北縣林口、三峽、淡水，桃園本來餘屋就多，只要北市泡沫一戳破，這些建商就又要玩「英雄比氣長」的競賽了。

參考資料
人口統計：http://mypaper.pchome.com.tw/news/fr123/3/
1281111419/20070313090236/

新聞報導：
http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/
apr/19/today-e4.htm
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/
080424/8/xwal.html

如有行家、專家、戳破我上述唬爛：請不吝告訴我一個新的題材，讓我可以繼續在廣告上炒房地產。

新增參考資料：各地房價
http://www.stnn.cc:82/real_estate/200803/
t20080325_751873.html

http://209.85.175.104/search?q=cache:ru_54J3Y1NsJ:www.pcdiscuss.com/forum/archiver/
tid-129409.html+%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%9C%80%E8%B2%B4%E6%88%BF%
E5%83%B9&hl=zh-TW&ct=clnk&cd=14&gl=tw

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%87%B1%E6%97%8B%E9%96%80_(%E9%A6%99%E6%B8%AF)

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