April 28, 2009

出租專門教室





雖然出租房子不像賣房子金額龐大,但也是要將我們的資產長期交在別人的手中去使用,所以同樣不能馬虎喔。
屋主出租前需先確定想要出租之租金金額、租賃期間與租賃對象限制。
租金一般是以月計,即每月租金多少金額,並約定租金給付時間,如每月月初5日等。押租金簡稱押租或押金,押租金民法未有明文規定,但為社會上所通行,押金是租賃契約成立時,房客支付用以擔保租金支付為目的的金額,一般多為租金的一個月或二個月,若租賃關係結束,未有欠租或違約情事,房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立,但若超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。
租賃期間多為一至二年,營業使用的租期較長,通常為四、五年以上。考慮出租對象,則是為了房屋安全或未來收租順利的考量,如有的屋主不希望租給特種營業身分者,有的不願出租給餐飲業,有的不願租給殯葬業等,因此要租屋時,應了解租屋人的身分、職業、租屋用途等,當然,限制愈多,出租難度愈高,這點屋主必須有所理解。解房屋行情的專家來為您鑑價;但是在請專家為鑑價之前,您也可以自行調查附近的行情,作為一粗略的估價。


1.自行出租者,可刊登報紙房地產稿,於大街小巷張貼紅紙條,或於租屋網站中張貼廣告,好處是不用負擔仲介費用,缺點是要進行房客帶看說明的服務,並自行負擔廣告費用。
2.委由仲介公司代勞可省得麻煩,一般而言,出租房屋者需支付1個月的租金為仲介服務費。
3.請鄰居或親朋好友介紹,或由報紙所謂的資訊服務公司協助也是可行方式之一,其支付費用較低,效率則比較差。
以何者方式為佳,需視房屋條件及個人時間、心態而定,若房屋條件佳,租金便宜,房屋好租,自行出租應為可行,若自己忙,房屋出租不易,委由仲介公司服務則是不錯選擇


租金多少是一個難以決定的事,出低了,平白減少租屋收入,出價太高,又怕錯失機會而租不出,因此屋主在出租前應收集租金行情以決定租金多寡。租金行情可以詢問附近住戶,或詢問目前的出租案源租金來推估行情,詢問仲介公司提供租金行情資訊也是方法之一。
收集到附近租金行情後,仍應參酌其他個別條件,再評估出租房屋的合理租金。個別條件列舉如下:

  • 樓層
  • 屋齡
  • 坪數
  • 景觀視野
  • 生活機能等等
   而租金多寡則與下列因素息息相關:
  • 租屋環境(離公車、捷運站、學校、市場、公園距離的遠近等)
  • 房間大小(坪數、房間數使否足夠,格局、動線如何,幾套衛浴設備,客廳、廚房大小等)
  • 房屋類別(大樓、公寓、套房、透天厝、別墅)
   若提供傢俱設備,會對出租價格及順利租出有很大的助益。若希望租屋者單純又會愛護房屋,則選擇適當的人比租金多寡要重要的多。


簽定租約前應與屋主談妥下列事項,並簽訂書面的契約書。
1.租金、租金繳交期間與租金調幅。
2.租賃期間與押金。
3.前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
4.搬入時間確定。
5.租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
6.要不要公證及提前解約之處理。
由於土地法第100條規定,在不定期租約下,房東要收回房屋需符合下列條件:
   (1)房東收回自住或改建。
(2)房客違反契約約定或違法使用。
(3)房客毀損房屋或家俱而不賠償。
因此要不要簽訂租約,要不要簽訂租賃期間,都必須審慎考量。



 房東租屋時最怕遇到惡房客,遇到惡房客,輕則收不到租金,重則房屋毀損或遭房客控訴侵入住宅罪責,得不償失。因此房東租屋除了對前來看屋的陌生人注意自身及家人安全外,選擇房客時,亦應注意下列幾點:

1. 房客若是未滿二十歲的未成年人,訂約時須得到其父母、法定代理人或監護人的同意。
2. 注意房客品性、生活特殊習性及職業,若得知房客經常搬遷、工作未定、或行蹤飄忽不定難以聯絡,應特別謹慎,為避免日後收租無著落,最好能留下房客身分證正反面影本。
3.了解房客租屋動機,若作為非法用途,如經營賭博性電玩、色情行業應予以拒絕,嗣後發現亦應報警處理以保護自己權益。
4. 為避免遭人冒名承租,最好訂約並要求房客出示身份證明,若房客為公司、社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約,並應避免以私人名義租用而交由法人使用的情形,以免日後糾紛叢生。若公司的房租支出必須列帳報稅,就必須將繳納租賃所得稅的義務事先約定清楚,並應注意承租人是否有分租、轉租或共同承租的情事。


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