March 29, 2012

從賽局理論看都更困境

這兩天文林苑的都更爭議沸沸揚揚, 讓很多人驚覺自己家也有可能在不願意的情況下被公權力的推土機推 倒。
先撇開都更法強制拆除人民合法財產是否違憲的爭議, 也先不談難以計價的祖厝感情(不過實務上這最後還是要加進來),
光就冷冰冰的數字利潤來計算,加入都更對王家真的有利嗎? 王家不加入都更難道不是個理性選擇嗎?

先看這則新聞:
http://www.libertytimes.com. tw/2012/new/mar/29/today-fo4. htm
王家地值1.24億 參與都更變少賺
如果光以當地土地價值來計算,文林苑王家直接賣掉土地, 當地房仲估價約是一坪二百五十萬元左右,不算建物就值一. 二四億元
建設公司配給王家的建物加停車位,就算以目前市價每坪六十萬元計 算,總值為一億零一百一十五萬元,參與都更是否對地主最合算, 這恐怕是有討論空間的。

所以參與都更真的對每個參與的住戶來說都是有利的說法,顯然只是種被美化的迷思,
許多住戶在參與之後不但失去祖厝與承受改建成本,也沒有享受到都更的利益

現行的都更權利轉換計算其實並不能真正反應原有建物的市價行情,也就是原住戶的機會成本。
如果用賽局理論來看文林苑爭議可以看得更清楚一些:

             不加入      加入
  王家   維持現狀  損失2300萬
                
  建商   損失10%  增加10%利潤

從這個簡化的賽局可以看出,王家不加入都更一點損失都沒有,還保有了祖厝跟回憶,
加入都更反而在房屋價值上就先損失2300萬,其他失去的難以計算。
因此王家不加入都更一點都不奇怪,就算只看帳面的利益增損,也是非常合理的理性選擇。
而類似的案例也發生在很多其他的都更案例,例如我們家。

那類似這樣的都更困境應該要如何解決?

如果用賽局理論來看,答案就很簡單了,建商為了要讓王家( 或類似情境住戶)願意改變選擇,加入都更,
就應該對賽局結果這邊做出誘因,提供更高的/ 相當於市場行情的收購價格或權利轉換比例,
讓王家至少就帳面數字來看,參加都更是正面利益而非只有損失。
建商雖然多付出一點成本,但是跟換來的利潤相比根本微不足道, 因此大部分建商遇到類似情形, 都會另外依市場行情提出更高的收購價。
如此一來對於不願意加入的住戶才有誘因, 因為他們原來的房屋就還有相當市場價值,也通常有居住利用。

但是在都更案例中, 一方面主因是可以仗勢都更法的公權力強制拆遷,
另一方面是建商角色的不同,跟權利轉換計算的僵化, 很難去對相對應該給予更高轉換利益的原住戶做出合理對價的補償,
自然創造出許多不願意加入都更案的原住戶,因為不加入更有利, 這是合理的理性抉擇。
不管是建商還是其他想都更的住戶,如果想順利推行都更,
讓利益最大化的方法,最簡單的還是要做出合理的退讓, 讓其他的賽局夥伴也得到合理的利潤,
而不是只顧自己的利益卻把激化的利益衝突單純丟給公權力來解決,
在一個民主國家,多數人的利益不能建立在少數人的不合理損失上, 不然都更只是另一種多數暴力。

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Personal Category: Uncategorized Articles Topic: society / politics / public affairs
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